孫宏斌已經(jīng)很久沒(méi)有成為全民熱點(diǎn)了。

2017 年 " 拯救 " 賈躍亭失敗，孫宏斌哽咽落淚，計(jì)提 165.5 億損失。但從此之后他便收拾心情，繼續(xù)一路向前。

在融創(chuàng)對(duì)外發(fā)布的 2017 年業(yè)績(jī)中，融創(chuàng)合同銷售金額約為人民幣 3620.1 億元，行業(yè)排名躍升至第四名。之后的 2018、2019 年，融創(chuàng)也穩(wěn)住了自己的江湖地位。

離開了賈躍亭，孫宏斌就再也沒(méi)哭過(guò)。這些日子里，他和融創(chuàng)在忙些什么呢？

孫宏斌談到樂(lè)視時(shí)落淚

（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

· 融創(chuàng)的現(xiàn)狀 ·

一切過(guò)往，皆為序章。

賈躍亭送給融創(chuàng)的大戲只是一場(chǎng)過(guò)眼云煙，融創(chuàng)今日之成就，還是要?dú)w功于歷史進(jìn)程中的機(jī)遇與苦心經(jīng)營(yíng)。

孫宏斌在聯(lián)想集團(tuán)的過(guò)去就不贅述了，1994 年他刷新自己，創(chuàng)建順馳，以房地產(chǎn)中介所進(jìn)入地產(chǎn)界。1998 年，孫宏斌看準(zhǔn)國(guó)家停止福利分房的政策后，開始大干，當(dāng)年一舉拿下面積 14 萬(wàn)平方米的名都項(xiàng)目，聲震津門。

從 1998 年到 2002 年，順馳天津開發(fā)了近 30 個(gè)項(xiàng)目。雖然孫宏斌沒(méi)有賺到大筆利潤(rùn)，但他徹底打破了房地產(chǎn)平均開發(fā)周期 18 個(gè)月的慣例，一舉縮短到 7 個(gè)月。

2003 年 7 月融創(chuàng)中國(guó)正式成立于天津并開始操作高端物業(yè)項(xiàng)目。據(jù)說(shuō)當(dāng)年在中城房網(wǎng)重慶會(huì)議上，孫宏斌曾當(dāng)面向王石下戰(zhàn)書，要成為中國(guó)房地產(chǎn)的一哥。

孫宏斌，圖片源自網(wǎng)絡(luò)

2007 年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的 " 紅利期 " 已過(guò)，孫宏斌被迫賤賣順馳，但壞消息之下，集中孫宏斌精力的融創(chuàng)卻急起直追。

2010 年融創(chuàng)成功登陸香港聯(lián)交所主板市場(chǎng)，不過(guò)當(dāng)時(shí)融創(chuàng)的行業(yè)排名還在 40 位之外。

2014 年全年合同銷售金額 658.5 億元，首次躋身全國(guó)房企銷售排行 TOP10。之后的 2016、2017 年融創(chuàng)瘋狂增長(zhǎng)，終于穩(wěn)定在了行業(yè)第四，順利進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)的第一梯隊(duì)。

進(jìn)入 2018 年，融創(chuàng)的銷售額增速終于慢了下來(lái)。但其并購(gòu)之路仍在繼續(xù)向前。根據(jù)孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露的數(shù)據(jù)，2018 年，融創(chuàng)并購(gòu)有 200 個(gè)成功案例。

而到了 2019 年，融創(chuàng)年初斥資 125.53 億元，收購(gòu)北京泛海國(guó)際項(xiàng)目與上海董家渡項(xiàng)目；年尾拿下成都環(huán)球世紀(jì)、時(shí)代環(huán)球，交易對(duì)價(jià) 152.69 億元——這是 2019 年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)最大的兩筆收購(gòu)案。

" 我們買的東西挺少的，8 年加起來(lái)（并購(gòu)）花了 2000 億，但賣了 2 萬(wàn)億的貨值。" 孫宏斌在去年 11 月的媒體見(jiàn)面會(huì)上說(shuō)。

不過(guò)進(jìn)入 2020 年，這位并購(gòu)之王似乎要等一等了。

"2020 年被我們內(nèi)部定義為行業(yè)洗牌大年，可供并購(gòu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的不是很多，我們（未來(lái)）會(huì)非常謹(jǐn)慎地去看、去挑好的。" 在 2019 年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事局主席孫宏斌表示，新冠疫情尚未結(jié)束，并購(gòu)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)調(diào)研過(guò)一些標(biāo)的，因算不過(guò)賬，基本都放棄了。

 

" 買買買 " 固然是一種實(shí)力，真正核心的還是經(jīng)營(yíng)能力。

融創(chuàng) 3 月底公布了 2019 年業(yè)績(jī)報(bào)告，這份報(bào)告能更加清晰地看到其經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r。報(bào)告顯示，公司 2019 年取得營(yíng)業(yè)收入 1693.2 億元，同比大幅增長(zhǎng)僅 35.7%。

其中：

融創(chuàng)物業(yè)開發(fā)收入仍然是最大的收入來(lái)源，全年達(dá)到 1594.7 億元，占總收入比例為 94.2%；

融創(chuàng)文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入為 28.5 億元，同比大增 40.7%。

在銷售方面，融創(chuàng) 2019 年合同銷售額為 5562.1 億元，同比增長(zhǎng) 20.7%。權(quán)益銷售占比 69.0%，銷售均價(jià) 14530 元每平米，同比下降 4.5%。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院之前公布的 2019 年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額榜，融創(chuàng)全口徑合同銷售額在國(guó)內(nèi)房企中排名第四，僅低于碧桂園、萬(wàn)科及恒大。

而在分布上，融創(chuàng)持續(xù)聚焦的是一二線城市，疫情可能會(huì)觸發(fā)逆向調(diào)節(jié)政策，一二線城市有望直接受益。

在土地儲(chǔ)備方面，融創(chuàng) 2019 年新增土儲(chǔ) 0.73 億平方米，同比增長(zhǎng) 51.45%。截至 2019 年底，融創(chuàng)在手土儲(chǔ) 2.39 億方，貨值 3.07 億萬(wàn)元，權(quán)益土儲(chǔ) 1.53 億平方米。

其中最劃算的是環(huán)融資產(chǎn)包：2019 年 11 月，融創(chuàng)以 152.69 億低價(jià)收購(gòu)了云南城投旗下環(huán)球世紀(jì)與時(shí)代環(huán)球各 51% 的股權(quán)，對(duì)應(yīng)目標(biāo)公司所在多個(gè)城市 18 個(gè)項(xiàng)目，可售建面 2771.6 萬(wàn)方，未售建面 2390.1 萬(wàn)方，公司此舉以低成本新增約 2000 多億二線城市為主的土儲(chǔ)貨值。

而值得一提的是，融創(chuàng)超過(guò) 82% 的土儲(chǔ)貨值位于一二線城市，雖然土地成本占銷售均價(jià)比有所提升，但利潤(rùn)空間仍舊可觀。

盈利能力方面，融創(chuàng)在 2019 年的整體表現(xiàn)穩(wěn)定。

公司 2019 年毛利潤(rùn)為 414.1 億元，同比增長(zhǎng) 33%，增速與收入基本持平；公司毛利率為 24.5%，略低于 2018 年 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)方面，融創(chuàng) 2019 年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn) 260.3 億元，同比大幅增長(zhǎng) 57.1%，凈利潤(rùn)率為 15.4%，高于 2018 年的 13.3%。

融創(chuàng)盈利能力表現(xiàn)提升，主要是由于公司經(jīng)營(yíng)效率的提升。

在毛利率水平基本持平的情況下，融創(chuàng)通過(guò)持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)效率，使得凈利水平實(shí)現(xiàn)提升。融創(chuàng) 2019 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 144.5 億元，同比增長(zhǎng) 23.3%，低于收入增速；公司經(jīng)營(yíng)費(fèi)用率僅為 8.5%，在過(guò)去兩年呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。

在地產(chǎn)行業(yè)整體需求增長(zhǎng)放緩的情況下，融創(chuàng)通過(guò)將更多精力放在 " 節(jié)流 " 方面來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)。

但需要警惕的是，過(guò)去幾年公司布局城市、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量大幅提升，管理半徑快速擴(kuò)張 導(dǎo)致銷售管理費(fèi)用明顯增加。2019 年公司表內(nèi)銷售管理費(fèi)用合計(jì)約 145 億元，對(duì)比 2016 年為 23 億元，3 年 CAGR（復(fù)合增長(zhǎng)率）達(dá) 86%。

負(fù)債方面，融創(chuàng) 2019 年杠桿水平整體高于 2018 年。

公司 2019 年末凈借貸比率達(dá)到 172.3%，高于 2018 年的 149.4%（凈借貸比率 =（有息負(fù)債 - 賬面現(xiàn)金）/ 權(quán)益）；公司資本負(fù)債率為 63.3%，同樣高于 2018 年的 59.9%，保持了一致的趨勢(shì)。

更高的負(fù)債比率，也使得公司的融資成本出現(xiàn)較大幅度提升。

2019 年，融創(chuàng)財(cái)務(wù)成本凈額為 36.3 億元，同比大幅增加 73.7%。這一財(cái)務(wù)成本水平略低于 2017 年，但考慮到公司在 2017 年曾斥資超 150 億元人民幣，收購(gòu)樂(lè)視系公司股權(quán)，動(dòng)用了較大杠桿，因此導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本較高。

因此，融創(chuàng)去年財(cái)務(wù)成本仍處于較高水平，這也在一定程度上影響了公司利潤(rùn)水平。

總體來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)的基本面是好的，而且截止 2019 年末，估算公司已售未結(jié)金額約 8200 億元，較年初增長(zhǎng) 42%， 可基本匹配未來(lái)兩年預(yù)測(cè)結(jié)算流量，收入端彈性有保障。

但考慮到 2018-2019 年較高的資本化利息金額以及 2019H2 降價(jià)促銷因素，預(yù)計(jì)短期內(nèi)毛利率下滑或拖累業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙?/p>

融創(chuàng)中國(guó)上市以來(lái)的股價(jià)走勢(shì)

· 未來(lái)走向何方 ·

現(xiàn)在，孫宏斌不用流淚了，但他仍無(wú)法高枕無(wú)憂。疫情的黑天鵝對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的影響也是巨大的，融創(chuàng)無(wú)法獨(dú)善其身。

根據(jù)融創(chuàng) 4 月初發(fā)布的公司一季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，融創(chuàng) 1-3 月份累計(jì)合約銷售金額 617.6 億元，較去年同期減少 22.7%；累計(jì)合約銷售面積 453.4 萬(wàn)平方米，同比減少 16.4%。疫情對(duì)融創(chuàng)一季度的業(yè)績(jī)產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。

另外，根據(jù)融創(chuàng)公布的銷售數(shù)據(jù)，其今年 2 月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 122.1 億元，同比下降 33.2%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 88.9 萬(wàn)平方米，同比下降 26.9%。3 月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 309.2 億元，同比下降 17.9%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 228.7 萬(wàn)平，同比下降 12.6%。

好在融創(chuàng)的銷售高峰通常在下半年，而疫情對(duì)一二線城市的影響預(yù)計(jì)相對(duì)較小，購(gòu)房需求更多是延后，而非消失。加上近期收購(gòu)環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球資產(chǎn)包，增加了 2020 年可售貨值彈性，預(yù)計(jì) 2020 年銷售有望維持增速。

在充滿不確定性的未來(lái)，融創(chuàng)怎么走？現(xiàn)在比較明確的是兩條腿：

一方面，并購(gòu)、拿地、規(guī)模驅(qū)動(dòng)是融創(chuàng)核心商業(yè)邏輯。但在房住不炒的邏輯之下，融創(chuàng)顯然在有意放緩拿地和并購(gòu)的節(jié)奏。

就在 4 月，融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓金科 11% 股份，退出股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。此次減持金科股份，融創(chuàng)中國(guó)套現(xiàn)近 47 億元。

孫宏斌告訴投資者，融創(chuàng)今年要做三件事：調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要拿對(duì)地方、拿對(duì)時(shí)間。

另一方面，地產(chǎn)之外，融創(chuàng)積極布局 " 地產(chǎn) +" 板塊。

融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)板塊的收入規(guī)模僅次于萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)。物業(yè)板塊合約 + 儲(chǔ)備面積超過(guò) 3.5 億平，在管均價(jià)達(dá) 3.39 元 / 平 / 月；

文化板塊由孫宏斌之子孫喆一領(lǐng)銜，通過(guò)收初步完成動(dòng)畫平臺(tái)和 IP 運(yùn)營(yíng)的建設(shè)。目前，融創(chuàng)文化已經(jīng)完成了對(duì)國(guó)民 IP 阿貍背后公司夢(mèng)之城的控股，并且投資了《全職高手之巔峰榮耀》《刺殺小說(shuō)家》《解放了》《我和我的祖國(guó)》等多個(gè)影視項(xiàng)目；

文旅板塊則持有較多重資產(chǎn)。截至 2019 年底，融創(chuàng)已布局文旅項(xiàng)目 40 個(gè)，其中涵蓋 41 個(gè)主題樂(lè)園、46 個(gè)商業(yè)及近 100 家高端酒店，2019 年實(shí)現(xiàn)收入 28.5 億元，同比增長(zhǎng) 41%。

此前備受關(guān)注的是前融創(chuàng)合計(jì)斥資 501.25 億元，拿下萬(wàn)達(dá)文旅城系列項(xiàng)目，以及萬(wàn)達(dá)文旅管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。這些資產(chǎn)統(tǒng)一納入融創(chuàng)旗下的融創(chuàng)文旅集團(tuán)，并擴(kuò)展成 10 座文旅城、4 個(gè)旅游度假區(qū)、12 個(gè)文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋了 39 個(gè)主題樂(lè)園、24 個(gè)文旅商業(yè)及 70 家星級(jí)酒店。

孫宏斌說(shuō)：" 我們?cè)诘禺a(chǎn)、文旅、會(huì)議會(huì)展、物業(yè)服務(wù)這四大板塊，已經(jīng)做到行業(yè)頭部。未來(lái)三到五年內(nèi)，融創(chuàng)文化、醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務(wù)也要成為頭部。"

圖片來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)官網(wǎng)

房地產(chǎn)不能作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，不能作為宏觀調(diào)控的一個(gè)工具。在這個(gè)邏輯之下，房企拼的是穩(wěn)健、均衡發(fā)展和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

2020 年太過(guò)特殊，但說(shuō)不定這也是包括融創(chuàng)在內(nèi)的巨頭公司調(diào)整節(jié)奏、韜光養(yǎng)晦的好時(shí)間。

來(lái)源：資本偵探 亞瀾