四代租房O2O模式：未來(lái)誰(shuí)主沉浮?自媒體
相比時(shí)下最火的詞，除了股市，想必就只有互聯(lián)網(wǎng)了。互聯(lián)網(wǎng)的低門檻、便捷性、共享性、互動(dòng)性以及強(qiáng)大顛覆力等特性，不斷激發(fā)起人們?cè)絹?lái)越多的創(chuàng)造性想象，其幾乎給每個(gè)觸網(wǎng)的行業(yè)帶來(lái)了顛覆性的革命。
由此，我們被時(shí)代的馬車，拉進(jìn)了這個(gè)不觸網(wǎng)、不個(gè)性、不娛樂(lè)、不互動(dòng)、不顛覆，就被淘汰的時(shí)代。
租房經(jīng)濟(jì)，也毫無(wú)意外。
租房經(jīng)濟(jì)，從最初的觸網(wǎng)即租房O2O一代，解決信息不對(duì)稱問(wèn)題，發(fā)展到租房O2O二代，由PC客戶端覆蓋到移動(dòng)客戶端，再到如今的租房O2O三代，開(kāi)始出現(xiàn)顛覆性的革命。
而簡(jiǎn)單意義上的“租房O2O”，就是租客及房東通過(guò)PC互聯(lián)網(wǎng)客戶端或者移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端上的線上房源平臺(tái)，達(dá)成線下的租房交易。但如今，租房O2O在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的推動(dòng)中，進(jìn)行了多次改革升級(jí)。
下面就讓劉曠帶大家來(lái)看看當(dāng)今的租房O2O模式，而立足當(dāng)下，未來(lái)我們?cè)撊绾瓮孓D(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的租房經(jīng)濟(jì)？
一、租房O2O一代
租房O2O一代，也就是代表著傳統(tǒng)的租房O2O模式。
模式：線上平臺(tái)發(fā)布房源+門店運(yùn)營(yíng)推廣+線下溝通=促成租房成交。
該模式涉及的對(duì)象有平臺(tái)開(kāi)發(fā)者、房東、租客、中介。平臺(tái)開(kāi)發(fā)者、房東、中介三者一般沒(méi)關(guān)聯(lián)性。
盈利模式：房東、租客、中介均可免費(fèi)使用該平臺(tái)，平臺(tái)開(kāi)發(fā)者利用該平臺(tái)獲取廣告主的廣告費(fèi)用。
優(yōu)勢(shì)：通過(guò)圖片甚至視頻，更立體直觀展示房源信息。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，快速掌握大量的房源信息，提高租房效率；對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，利于提高房源出租效率，盡快獲取出租效益；對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，是否成功和快速促成房源出租，同樣關(guān)乎其收入。
不足：傳統(tǒng)的租房網(wǎng)站，一般不對(duì)房源信息進(jìn)行核實(shí)篩選，使得大量的虛假房源隱藏其中，或者產(chǎn)生大量的重復(fù)房源。同時(shí)，高昂的中介費(fèi)、多次轉(zhuǎn)租、克扣押金、出租住房的日常監(jiān)護(hù)缺失等弊端、造成了租房市場(chǎng)的混亂，影響了房源出租的效率，進(jìn)而影響到該租房平臺(tái)涉及利益方的利益。
現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)膸в凶夥繕I(yè)務(wù)的網(wǎng)站，如58同城、趕集網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)等等，即是第一批傳統(tǒng)的租房O2O模式。
二、租房O2O二代
模式1：中介自行開(kāi)發(fā)線上平臺(tái)發(fā)布房源+門店運(yùn)營(yíng)推廣+線下溝通=促成租房成交。
該模式，除了中介融合了“平臺(tái)開(kāi)發(fā)者”這一角色，該模式的特征及盈利模式與傳統(tǒng)的租房O2O無(wú)革命性區(qū)別。
模式2：留有傳統(tǒng)的PC客戶端，再聯(lián)合開(kāi)發(fā)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端，大部分也還保留著門店經(jīng)營(yíng)。
該升級(jí)版本，屬于初級(jí)版本。只是考慮到現(xiàn)今人們的閱讀習(xí)慣的改變，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端的流量逐漸增多，故簡(jiǎn)單的將傳統(tǒng)的租房O2O復(fù)制到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端，運(yùn)營(yíng)及盈利模式與租房O2O一代大同小異。
而如今，大多數(shù)租房網(wǎng)站都開(kāi)發(fā)了手機(jī)客戶端的租房APP應(yīng)用軟件。
三、租房O2O三代
模式1：中介費(fèi)嫁接房東，培養(yǎng)自己的中介隊(duì)伍，創(chuàng)新經(jīng)紀(jì)人考核。
例如：丁丁租房
丁丁租房面世第一步，就是打破舊的行規(guī)，不向承租方收取中介費(fèi)。轉(zhuǎn)嫁向房東收取5天租金作為服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，丁丁租房在線下培養(yǎng)了自己的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)。
在保障經(jīng)紀(jì)人服務(wù)質(zhì)量方面，丁丁租房改變傳統(tǒng)中介以業(yè)績(jī)金額為唯一考核方式的辦法，按照成交件數(shù)來(lái)考核，并加入了客戶評(píng)價(jià)。
平臺(tái)提供專業(yè)的工具為經(jīng)紀(jì)人“增信”，而經(jīng)紀(jì)人信用記錄也會(huì)在線上公示，客戶具有選擇權(quán)。而在成交后，經(jīng)紀(jì)人的收入和客戶評(píng)價(jià)強(qiáng)關(guān)聯(lián)。
盈利模式：初步看盈利模式是，轉(zhuǎn)嫁到房東的中介費(fèi)。但據(jù)之前的媒體報(bào)道，丁丁租房相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其現(xiàn)在還沒(méi)想好盈利模式，只是想把規(guī)模做大，規(guī)模做大了，自然就有盈利模式了。
優(yōu)勢(shì)：不向承租方不收取中介費(fèi)，大幅降低了承租方的經(jīng)濟(jì)壓力和決策成本，使客戶量增多，同時(shí)房東的出租選擇多了，房源的出租周期也會(huì)隨之縮短。據(jù)丁丁租房相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在丁丁租房與房東的接觸中，大部分房東對(duì)僅相當(dāng)于5天租金的服務(wù)費(fèi)認(rèn)可度還是非常高。
而培養(yǎng)自身的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，采用新的考核制度，一方便管理，保障服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)平臺(tái)健康的租房生態(tài)；二利于刺激團(tuán)隊(duì)的工作積極性和增強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)。
不足：盈利模式單一且不清晰。
模式2：全程信息化，無(wú)線下門店，傭金減半，自有經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，改變經(jīng)紀(jì)人收入結(jié)構(gòu)。
例如：愛(ài)屋吉屋
自2014年3月正式成立，到如今業(yè)務(wù)落地京滬，半年多的時(shí)間愛(ài)屋吉屋的規(guī)模已急劇膨脹到了1500多人，其中一線的經(jīng)紀(jì)人約1200人。
其主要模式是目標(biāo)建設(shè)一個(gè)全城統(tǒng)一的房源大數(shù)據(jù)體系。在這個(gè)體系里，購(gòu)房者可以按地鐵的路線篩選，可以按照公交的路線篩選，也可以按照是不是學(xué)區(qū)房篩選。
也就是開(kāi)發(fā)可以提供全套O2O房屋信息服務(wù)的軟件，希望用互聯(lián)網(wǎng)思維打造全新服務(wù)，讓天下沒(méi)有難找的房。同時(shí)，去線下門店化，全程線上交易和服務(wù)。
北京規(guī)定，二手房傭金是2%；愛(ài)屋吉屋在北京和上海的租房都是半傭，也就是1%的 傭金。在給員工的工資發(fā)放上，愛(ài)屋吉屋按服務(wù)水平給經(jīng)紀(jì)人發(fā)工資。
盈利模式：依靠1%的租客傭金。
優(yōu)勢(shì)：公司將互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公開(kāi)，利于促使交易公平、有序，并進(jìn)而帶來(lái)高效。無(wú)線下門店，節(jié)省成本；低傭金，吸引租客；對(duì)經(jīng)紀(jì)人收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，利于提高團(tuán)隊(duì)的服務(wù)質(zhì)量和工作積極性。
不足：盈利模式較單一且盈利較低。而較低的傭金，將使得愛(ài)屋吉屋對(duì)其成本結(jié)構(gòu)及公司效率要求更高。
模式3：免傭入住，酒店式管理，拎包入住，隨時(shí)搬家。
例如：彩之家租房平臺(tái)
2013年，彩之家2.0模式正式啟動(dòng)，探索并搭建房屋租賃O2O平臺(tái)。彩之家就是在業(yè)主手上把房子租下，放到自家旗下平臺(tái)統(tǒng)一管理租賃。
彩之家為客戶搭建O2O社區(qū)租房綜合服務(wù)平臺(tái)，提供業(yè)主出租、租戶求租、在線支付租金、套餐服務(wù)線上下單，線下服務(wù)等功能。
同時(shí)，彩之家保證業(yè)主每月準(zhǔn)時(shí)收到租金且不收傭金，自行承擔(dān)物管費(fèi)等雜費(fèi)且24小時(shí)提供物管服務(wù)。
區(qū)別于其他租房O2O平臺(tái)的最大亮點(diǎn)是，彩之家的租客相互之間還可換房。例如，你在彩之家租了房子要搬，只需在彩之家平臺(tái)下的眾多房源中挑選合適你的住處，所有費(fèi)用全免，直接打包就可搬家。
盈利模式：承租業(yè)主房源后，出租獲取的租金差價(jià)。
優(yōu)勢(shì)：免傭金入住，即是對(duì)租客的一大讓利；酒店式管理，也使得房屋質(zhì)量和居住環(huán)境的得到一定的保證；同時(shí)同一平臺(tái)下可實(shí)現(xiàn)換房，是租房平臺(tái)中少有的人性化和多元化。這三大政策，對(duì)租客來(lái)說(shuō)，都具有很大的誘惑力。
不足：對(duì)平臺(tái)的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)能力和成本管控能力較高。
四、租房O2O四代（服務(wù)型O2O公寓）：
（1）自如網(wǎng)：自主品牌 B2C+互聯(lián)網(wǎng)管理手段+管家式的服務(wù)+社區(qū)化的年輕生活
自如是鏈家集團(tuán)旗下的租住產(chǎn)品與服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)租房O2O第一品牌，旗下?lián)碛嗅槍?duì)業(yè)主與客戶的資益+、自如·友家、自如·寓三大產(chǎn)品線——
資益+：和全程托管服務(wù)，盤活大量閑置通過(guò)專業(yè)的資產(chǎn)增值、資產(chǎn)維護(hù)房源，為超過(guò)20000名業(yè)主提供專業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。維修保潔、資產(chǎn)查驗(yàn)、定期報(bào)告、租客認(rèn)證、家財(cái)險(xiǎn)。
自如·友家：針對(duì)合租推出的子品牌。
自如·寓：自如寓是自如旗下高品質(zhì)青年獨(dú)棟公寓，除自如客自己的居住房間外，自如寓還提供了包括影音區(qū)、書(shū)吧、花式臺(tái)球、健身房等公共空間，為青年租客打造了居住社交平臺(tái)，更增強(qiáng)了年輕人的城市歸屬感。
自如的所有房源均經(jīng)過(guò)專業(yè)設(shè)計(jì)，實(shí)施統(tǒng)一時(shí)尚裝修、原創(chuàng)家居及品牌家電配置等，保證房屋質(zhì)量和舒適度；同時(shí)提供租期內(nèi)的租客保險(xiǎn)、雙周保潔、專業(yè)維修及搬家等多項(xiàng)品質(zhì)服務(wù)，在行業(yè)首家推出“三天不滿意，全額退款”服務(wù)承諾。
找房、下定金、簽約、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租等一系列服務(wù)都通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
產(chǎn)品的服務(wù)對(duì)象定位在年輕時(shí)尚一代，給年輕人提供一些個(gè)性化的線下服務(wù)和活動(dòng)，并整合一些資源，希望構(gòu)造一個(gè)線下到線上的大社區(qū)。
（2）YOU+ 國(guó)際青年公寓：租整棟房源+開(kāi)放式裝修+社區(qū)化+活力青年文化
YOU+的商業(yè)模式是租房，租下整棟樓，重新改造之后向青年人出租，主要針對(duì)參加工作不久，有活力有思想的年輕人。
賣點(diǎn)是和睦的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。秉承了以用戶為核心的思維，允許居住者對(duì)租住空間進(jìn)行改造，公寓的一層開(kāi)辟成所有租客的客廳，聚會(huì)、觀影、會(huì)客、泡吧甚至辦公。
（3）友社、青客、蘑菇公寓、寓見(jiàn)等：房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)
友社、青客、蘑菇公寓及寓見(jiàn)的租房O2O模式相似，采用的“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”模式。例如，友社與房東簽下5到10年的的房屋托管合約，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修、合約期內(nèi)按間多次出租給用戶，成為托管運(yùn)營(yíng)的品牌二房東。
服務(wù)性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升級(jí)版本。該升級(jí)版的共同點(diǎn)，主要在于以下幾點(diǎn)：一是都在于采用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)管理手段，盡可能實(shí)現(xiàn)流程智能化、技術(shù)化；二是房屋托管，較為細(xì)微的區(qū)別在于，有些平臺(tái)是集中式租下整棟房源，再進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修托管，而有些平臺(tái)是分散式分批租賃閑置房源，再進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修托管；
三是租客定位于年輕有活力群體，主打自由、開(kāi)放、互動(dòng)的青年文化；四是優(yōu)化租后服務(wù)，增加公共互動(dòng)區(qū)域和活動(dòng)。
盈利模式：收入來(lái)源于租金，通過(guò)居住體驗(yàn)、社區(qū)活動(dòng)等線下服務(wù)上增加平臺(tái)附加值，進(jìn)而加大租客粘性和忠誠(chéng)度，從而獲取更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和利益；低廉的分銷成本；有些租房平臺(tái)，還可以利用長(zhǎng)租平臺(tái)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，合理利用金融杠桿，投資獲利。
優(yōu)勢(shì)：對(duì)于有自主房源的平臺(tái)來(lái)說(shuō)，可以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化管理，同時(shí)為租客提供真實(shí)的房源照片和信息以及定制化的特色服務(wù)；通過(guò)房屋托管、標(biāo)準(zhǔn)化裝修及租后增值服務(wù)，給自己的房屋出租業(yè)務(wù)增值，吸引更多客源；
極具想象力的盈利空間，利用培養(yǎng)起來(lái)的客戶粘性和忠誠(chéng)度，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，開(kāi)辟新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
不足：租房經(jīng)濟(jì)大多在一二線城市較為發(fā)達(dá)，由于一二線城市的發(fā)展，市場(chǎng)鮮有毛坯房源，在房源的供給上帶來(lái)了一定的阻力。標(biāo)準(zhǔn)化改造房源，也使得投入成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。
同時(shí)，在服務(wù)型O2O公寓模式上，個(gè)性化服務(wù)是其一大賣點(diǎn)，但在增值服務(wù)和改造房源方面的投入以及傭金方面的降低，使得這些租房平臺(tái)難以在租金上占有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，甚至略貴。而這群剛出來(lái)工作，追求時(shí)尚的年輕人又有多少人愿意對(duì)這些服務(wù)買單？
五、未來(lái)租房O2O，誰(shuí)主沉浮？
最初的互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的滲透，主要停留在信息載體的改變，即使是當(dāng)紅的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，也只是從PC客戶端轉(zhuǎn)移到移動(dòng)客戶端。慢慢的，有些產(chǎn)業(yè)革新到現(xiàn)在，出現(xiàn)開(kāi)創(chuàng)性甚至顛覆性的改變。
但大多數(shù)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，并沒(méi)太大改變，其盈利模式、管理模式甚至是技術(shù)上的革新都沒(méi)太大的開(kāi)創(chuàng)性。
而如今的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要真正借力互聯(lián)網(wǎng)達(dá)到顛覆性的變革和發(fā)展，需要從內(nèi)到外的變革。
對(duì)于租房O2O的變革，當(dāng)然仍舊需要互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上的革新。技術(shù)上的革新，可以使得房源的獲取更加快速便捷，使得網(wǎng)上交易更為安全。
其后，不管什么的經(jīng)濟(jì)變革，最直接的效果驗(yàn)證，就是改革能產(chǎn)生多大的利潤(rùn)。插上互聯(lián)網(wǎng)翅膀的租房O2O的盈利模式在哪？在采用線下門店，采用技術(shù)節(jié)省人力物力，采用零傭金吸引客源等手段下，租房O2O的盈利模式在哪？
沿著租房O2O的發(fā)展軌跡來(lái)看，租房O2O四代絕對(duì)是目前租房平臺(tái)最具有開(kāi)創(chuàng)性和想象力的模式。通過(guò)技術(shù)，省卻中間交易環(huán)節(jié)，省卻門店產(chǎn)生的費(fèi)用，節(jié)省人力物力的投入，同時(shí)免去中介費(fèi)用，使房東直接面對(duì)租客。這一系列的過(guò)濾，節(jié)省了很大一筆開(kāi)支。
同時(shí)，從最初滿足安身的基本需求，上升到人們的居住體驗(yàn)上；從單純的鄰里關(guān)系，衍生出社交經(jīng)濟(jì)；從簡(jiǎn)單的收租投資，升級(jí)到資本運(yùn)作。這些都是四代租房O2O帶來(lái)的革新。
但模式再完美，還需技術(shù)的到位，人力的到位。房源的供給，租房平臺(tái)所宣傳的增值服務(wù)是否真正到位，盈利模式的多樣化，這些都影響著租房O2O的發(fā)展。
未來(lái)租房O2O，誰(shuí)主沉浮？我們靜候佳音。
作者：劉曠，以禪道參悟互聯(lián)網(wǎng)、微信公眾號(hào)：liukuang110
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