最終的成功模式，一定會(huì)來源于諸多的創(chuàng)新嘗試的綜合體。

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊下，曾經(jīng)順風(fēng)順?biāo)?a href="http://www.xhtx.net/biz/business/" target="_blank">商業(yè)地產(chǎn)，如今舉步維艱，一方面需要慢慢消化存量過剩的苦果，另一方面又要應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，仿佛互聯(lián)網(wǎng)就是一根最后的救命稻草。

2015年以來，包括SOHO的3Q、毛大慶的優(yōu)客工場、廣東的酷窩聯(lián)合辦公、上海的方糖小鎮(zhèn)等的，涉及到“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的各種全新的嘗試模式，正在為困境中的商業(yè)地產(chǎn)探尋出一條適合發(fā)展的新路。其中包含了商業(yè)地產(chǎn)元素、金融元素、互聯(lián)網(wǎng)元素、共享經(jīng)濟(jì)元素、Wework聯(lián)合辦公元素等諸多因素，紛亂復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)借助互聯(lián)網(wǎng)工具手段，進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式升級的大幕已經(jīng)徹底拉開。

總結(jié)和分析當(dāng)下的各種類型的創(chuàng)新項(xiàng)目和企業(yè)，其“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的核心邏輯也無怪乎以下幾種基本模式。

諸多模式的嘗試努力過程中由于參與主體基因的不同，其嘗試打造的核心競爭力的不同，諸多的模式都有著細(xì)微的差別。

模式一：以租代售，綜合運(yùn)營

此類模式是基于一個(gè)基本前提，曾經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)僅僅落實(shí)到具體的商鋪和寫字作為一種標(biāo)準(zhǔn)化的商品簡單銷售模式的時(shí)代終結(jié)了，或者說已經(jīng)無法支撐起發(fā)展了，因此紛紛從曾經(jīng)的售賣到如今的出租，從簡單的出租到當(dāng)下的綜合運(yùn)營。

淺層次的以租代售主要是進(jìn)行一個(gè)概念的打造，包括所有時(shí)髦的概念都可以被使用上，諸如電子商務(wù)、O2O、創(chuàng)意、文化、跨境電商、聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)孵化器等等，其核心是以簡單的租金收入為主，而其所謂的概念和配套服務(wù)都是吸引商家入駐的手段而已，往往僅僅是停留在營銷的層面。

1、潘石屹SOHO的升級實(shí)驗(yàn)

以SOHO為代表的一些商業(yè)地產(chǎn)商，將其核心業(yè)務(wù)從曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售升級成商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營，從簡單的出租式的運(yùn)營1.0水平，向2.0、3.0運(yùn)營升級。

潘石屹的SOHO中國開設(shè)的3Q空間，從創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)概念入手，在其存量業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，嘗試吸聚一部分非其傳統(tǒng)服務(wù)客戶的關(guān)注和入駐，進(jìn)而嘗試用最小的代價(jià)吸引增量用戶，嘗試全新的運(yùn)營模式。其中運(yùn)用的手段包括媒體杠桿、聯(lián)合辦公概念杠桿、以及創(chuàng)業(yè)服務(wù)杠桿，甚至有一定成分的金融投資杠桿。其核心目的在于實(shí)現(xiàn)存量價(jià)值的再挖掘，以及全新模式的在探索。

采取以上模式的主體，往往都擁有過往的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷，其核心出發(fā)點(diǎn)在于存量經(jīng)濟(jì)的盤活。

2、3W的社交場景切入

而高級層次的綜合運(yùn)營，則意味著已經(jīng)完全脫離了存量地產(chǎn)商的身份羈絆，開始嘗試一種全新的運(yùn)營模式，往往能夠從房地產(chǎn)外部重新審視這個(gè)行業(yè)，包括互聯(lián)網(wǎng)視角，社交視角等等。

典型的包括3W，其核心價(jià)值在于借助創(chuàng)業(yè)咖啡的，搭建在地產(chǎn)場景模式下的社交場景，開始垂直細(xì)分人群的吸聚，并最終形成社群組織，開始進(jìn)一步需求的挖掘。

而在圍繞創(chuàng)業(yè)人群的需求挖掘過程中，成功發(fā)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)孵化器運(yùn)營這條道路，最終成就了專業(yè)化的孵化器（物理空間）運(yùn)營能力，并開始了更大規(guī)模的擴(kuò)展。

3、方糖小鎮(zhèn)的一體化運(yùn)營

在高級層次的綜合運(yùn)營模式中，方糖小鎮(zhèn)的運(yùn)營能力不僅限于聯(lián)合辦公和創(chuàng)業(yè)服務(wù)，更為創(chuàng)新的是突破辦公場景的局限，通過連接背后的資本合作方和戰(zhàn)略合作伙伴的力量，開始圍繞服務(wù)人群對于工作場景（聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)服務(wù)）需求之外的，進(jìn)行更多的生活服務(wù)場景的連接，包括在方糖小鎮(zhèn)入駐的團(tuán)隊(duì)個(gè)人，可以在其合作伙伴華住酒店集團(tuán)的相關(guān)酒店進(jìn)行生活住宿，從而實(shí)現(xiàn)了更為一體化的服務(wù)。

4、優(yōu)客工場的多元化嘗試

而毛大慶雖然出身傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)，但是由于其始終作為職業(yè)經(jīng)理人的身份，因此當(dāng)其從萬科離職創(chuàng)辦優(yōu)客工場的時(shí)候，其作為職業(yè)經(jīng)理人的身份一時(shí)半會(huì)兒還無法徹底被改變，因此其追求的依然是核心的運(yùn)營能力。

從毛大慶優(yōu)客工場的聯(lián)合發(fā)起人、發(fā)起股東的身份可以看出，一方面來自傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)的大佬，把毛大慶當(dāng)做其全新商業(yè)模式的探索者和代言人；另一方面，更多的具有互聯(lián)網(wǎng)背景、創(chuàng)業(yè)服務(wù)背景和風(fēng)險(xiǎn)投資背景的合作伙伴，意味著其作為互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)領(lǐng)域人士進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)突破口，毛大慶依然充當(dāng)著代言人的角色。

高舉高打的優(yōu)客工場，通過資本助力，到處拿地進(jìn)行綜合運(yùn)營，進(jìn)而在鍛造自身對于商業(yè)地產(chǎn)的綜合運(yùn)營能力，打造創(chuàng)業(yè)孵化器以及聯(lián)合辦公雙重概念，正好適應(yīng)了當(dāng)下的發(fā)展現(xiàn)實(shí)。

此類模式中，實(shí)施主體往往都帶有鮮明的跨界特征，要么是直接的跨界進(jìn)入者，要么是摻雜著跨界者支撐力量。

模式二：垂直切入，地產(chǎn)O2O

此類模式，更多的參與主體來自曾經(jīng)的地產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域的企業(yè)，以及那些純正互聯(lián)網(wǎng)基因的企業(yè)，通過技術(shù)平臺的開發(fā)，來解決傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化問題，包括利用互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字化優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)更大范圍內(nèi)的信息對稱服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)資源的有效連接。

典型的代表為一些以CBD寫字樓出租為核心業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，諸如點(diǎn)點(diǎn)租、趣租等等辦公室租賃市場的互聯(lián)網(wǎng)平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)寫字樓與提供方與需求方之間的信息連接，從而讓地產(chǎn)行業(yè)也真正O2O了一把。

這類服務(wù)的典型特征是技術(shù)驅(qū)動(dòng)、輕模式，但是由于其未曾涉及到地產(chǎn)行業(yè)的核心產(chǎn)品供應(yīng)以及運(yùn)營的核心層，往往面臨著主導(dǎo)權(quán)的缺失，無法真正擁有撬動(dòng)整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級，未來發(fā)展還存在諸多的變數(shù)。一方面受到擁有強(qiáng)大線上數(shù)據(jù)的巨頭互聯(lián)網(wǎng)公司的挑戰(zhàn)，諸如房多多等，一方面又受到擁有傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資源地產(chǎn)商自我轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)+的深度影響。

模式三：地產(chǎn)入口，社群運(yùn)營

相比較基于傳統(tǒng)地產(chǎn)背景的運(yùn)營主體的以租代售綜合運(yùn)營，另外一部分的擁有傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者，開始嘗試突破地產(chǎn)行業(yè)本身的局限，拓展出以地產(chǎn)切入，最終實(shí)現(xiàn)從線下到線上，再到線下的3O（Offline2Online2Offline）模式，典型代表是酷窩。

雖然酷窩也被外界認(rèn)為是Wework中國版的典型代表，通過共享經(jīng)濟(jì)手段來實(shí)現(xiàn)聯(lián)合辦公。然而透過其創(chuàng)始人莫萬奎最近的表態(tài)，可以明顯感受到其起于地產(chǎn)，卻最終聚焦社群運(yùn)營的核心邏輯，與國外的Wework模式簡單純正的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式相比，中國版的Wework酷窩，更具有中國特色，從地產(chǎn)入手，以聯(lián)合辦公為起點(diǎn)，最終卻落腳于精英人群的社群運(yùn)營，最終回歸到中國特色的“人”情社會(huì)。

酷窩通過在城市的核心地段，提供聯(lián)合辦公空間的方式，在一線城市迅速聚集一群社會(huì)精英人群，并通過他們的社交互動(dòng)（包括辦公空間內(nèi)部的社交互動(dòng)以及外部互動(dòng)主體的引進(jìn)），實(shí)現(xiàn)更大的精英社群的吸聚。

在此基礎(chǔ)上，通過開發(fā)線上APP產(chǎn)品，將線下社群拉到線上，實(shí)現(xiàn)更為廣泛的時(shí)空層面的更多的社交互動(dòng)和服務(wù)提供，進(jìn)而形成更為廣泛和用戶粘性較強(qiáng)的線上社區(qū)，并將社區(qū)中的各種資源，包括人力資源、智力資源、資本資源、創(chuàng)意資源等，定向的挖掘出來，形成新的創(chuàng)新項(xiàng)目點(diǎn)，最終通過線下的實(shí)體辦公場景在內(nèi)的場景進(jìn)行O2O落地，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

在此過程中，租金收入、服務(wù)收入、增值收入等都是支撐這樣商業(yè)模式的基礎(chǔ)收入，而更多的收入來自于社群運(yùn)營的增值收入，其想象的空間巨大。

然而，通過線下實(shí)體的地產(chǎn)運(yùn)營平臺，進(jìn)行人群的吸聚和經(jīng)營，并最終形成線上更為體量規(guī)模大的社群，雖然模式清楚，但是線下地產(chǎn)切入口選擇意味著其模式的厚重，成本負(fù)擔(dān)十分巨大，如果不能夠在短時(shí)間內(nèi)形成每個(gè)線下實(shí)體的獨(dú)自盈利，意味著社群運(yùn)營最后價(jià)值變現(xiàn)之前，此種模式很難支撐下去。

雖然從地產(chǎn)切入，最終落實(shí)到社群運(yùn)營，整個(gè)商業(yè)模式具有十足的創(chuàng)新性，曾經(jīng)被視為主體的地產(chǎn)在此種模式中已經(jīng)變身一種切入主體的方式手段或者說切入口而已，而非整個(gè)商業(yè)模式的核心主體，卻是重要的支撐主體，然而這種切入口的成本代價(jià)相對較高也直接影響到了整個(gè)商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)的難度的加大。

“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”無數(shù)條道路可以被選擇，無數(shù)種模式可以被嘗試，卻未必都將實(shí)現(xiàn)其最終的價(jià)值變現(xiàn)，在互聯(lián)網(wǎng)大潮沖擊地產(chǎn)行業(yè)的大背景下，不同的參與主體所采取的不同特色的嘗試路徑，都是我們探尋地產(chǎn)行業(yè)全新升級轉(zhuǎn)型的很好參照坐標(biāo)。

無所謂成功失敗，因?yàn)樽罱K的成功模式，一定會(huì)來源于諸多的創(chuàng)新嘗試的綜合體。關(guān)注其各有不同的核心邏輯，才是真正洞察和更早發(fā)現(xiàn)通途的不二選擇。