萬達“輕資產(chǎn)”轉型困局：比起文旅項目，更擅長資本操作創(chuàng)投
作為萬達文旅大戰(zhàn)略的首個試水項目，長白山萬達國際度假區(qū)曾是當?shù)卣膶檭骸?/p>
在萬達國際度假區(qū)立項后，萬達集團曾在撫松縣創(chuàng)下一天時間簽訂42塊土地出讓合同的記錄；后來部分土地被萬達集團迅速抵押，獲得的估值甚至高于購地價值。
但受限于地理環(huán)境及氣候，長白山萬達國際度假區(qū)的投資回報并不算高：根據(jù)長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司管理分公司的數(shù)據(jù)顯示，2016年管理公司的年報中凈利潤為負。
盡管長白山度假區(qū)如今還冠以“萬達”的名頭，但早在今年6月的一次股東變更中，萬達已從長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)公司徹底退出。這甚至早于萬達將文旅項目出售給融創(chuàng)。
在萬達“悄無聲息”撤出后，長白山度假區(qū)的管理問題頻發(fā)，過渡并不順利；而萬達更多其他的文旅項目未來又將何去何從？
“看不見”的警示牌
今年12月11日，網(wǎng)友陳凌軒在知乎上投訴，稱其近日在長白山萬達度假區(qū)下纜車時，由于沒有工作人員保護協(xié)助，母親只能在安全?？奎c倉促下纜車，最終造成股骨骨折并被纜車碾壓，“若不是纜車被按了急停，就會拉著我母親掉入山崖之中，后果不堪設想。”
陳凌軒向騰訊深網(wǎng)描述，在事故發(fā)生后，陳母首先被送往當?shù)蒯t(yī)院，但當?shù)蒯t(yī)院表示傷情嚴重無法救治，他向現(xiàn)場工作人員表示強烈抗議后，陳母才被送往三百公里以外的吉大二院就醫(yī)，而在抵達吉大二院后，景區(qū)方面并沒有墊付任何醫(yī)藥費，跟車的工作人員表示沒有辦法對這個事情負責，隨后離開。
讓陳凌軒感到憤怒的是，在隨后長達一周的時間里，景區(qū)的工作人員并未對事件做出任何回應，而陳觀看監(jiān)控錄像的要求也被景區(qū)方面拒絕。
12月13日，陳凌軒自行包車前往長白山景區(qū)，歷經(jīng)周折終于見到景區(qū)的兩位負責人。錄像監(jiān)控基本證實了陳的說法，但雙方并未在現(xiàn)場就賠償?shù)仁乱诉_成共識。
據(jù)騰訊深網(wǎng)現(xiàn)場觀察，長白山滑雪場的纜車需要進行一定學習才能正常使用（如纜車把手被扶時玻璃罩無法打開），但現(xiàn)場并無工作人員在上纜車前對纜車使用者進行詳細講解，而在纜車的下車位置，則樹立著一塊不到膝蓋高的警示牌（在纜車上根本無法看見）。
更讓陳凌軒無法理解的是，在景區(qū)出現(xiàn)了一次嚴重事故后，景區(qū)不但未就事件達成解決方案、成立相關調(diào)查小組，甚至連現(xiàn)場都沒有任何改變，既沒有加強安保措施，也沒有對危險處進行醒目標識。
12月16日，景區(qū)相關負責人前往醫(yī)院，根據(jù)陳凌軒的描述：“我質(zhì)問他們‘賠償能夠彌補我母親的病痛嗎’？度假區(qū)的人員聽到我的類比，忽然怒不可遏，拍著桌子威脅我。”景區(qū)相關負責人在現(xiàn)場表示，“我們沒有任何責任。”
針對此事，萬達文旅方面相關人士對騰訊深網(wǎng)表示，屬于對話中產(chǎn)生的誤會，相關的認定和賠償都尚在流程之中。
值得注意的是，在股權轉移后，萬達依然在負責項目的管理運營，但在此次事件上，萬達和景區(qū)方面彼此之間的聯(lián)系極少。這座被稱為“中國休閑度假旅游項目的最高水平，世界級的旅游項目”的滑雪場究竟出了什么問題？
項目爭議和失位的萬達
資料顯示，長白山國際度假區(qū)位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，曾是吉林省頭號招商引資項目，項目總投資超過230億元。
長白山國際度假區(qū)背后的項目公司長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)公司成立于2009年6月5日。3月份的簽約儀式上，萬達集團董事長王健林、泛海集團董事長盧志強、一方集團董事長孫喜雙、巨人集團董事長史玉柱、億利資源集團董事長王文彪作為投資方代表與吉林省白山市撫松縣領導現(xiàn)場簽約。
巨人集團最終也并未出現(xiàn)在投資方中，取而代之的是北京用友科技有限公司，在這5家投資方中萬達商業(yè)和大連一方的出資額最多。其他幾個投資方也先后撤出，首先是泛?？毓傻某止杀壤龔?0%下降至5%，大連一方的持股比例由20%降至5%，萬達商業(yè)的股權比例則由45%增至69%。2014年億利資源集團將其持有的10%股權賣給了萬達商業(yè)，退出了該項目；兩年后，泛海控股也將其持有股份轉給萬達。
此時萬達集團持股比例已經(jīng)超過八成，主要股東則由最初的5家變成萬達集團、用友科技以及大連一方集團三家。
讓人意外的是，今年6月大連萬達集團也退出長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)公司的股東一列，盡管萬達集團仍然承擔該度假區(qū)的管理運營商，在萬達官網(wǎng)以及景區(qū)官網(wǎng)上，“萬達長白山國際旅游度假區(qū)”的字樣仍隨處可見。
根據(jù)工商資料顯示，目前長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)公司股東為北京用友科技有限公司和大連一方集團有限公司，其中大連一方集團認繳出資額為29.5億元，北京用友科技認繳出資額為5000萬元，以此計算，大連一方的持股比例約為98.33%，北京用友科技持股比例約為1.66%。
騰訊深網(wǎng)在長白山景區(qū)現(xiàn)場了解到，該景區(qū)的大部分服務人員隸屬關系早已轉至大連一方集團，另外還有部分景區(qū)服務人員和第三方公司簽署了相關協(xié)議。
有一位工作人員則直接表示，“現(xiàn)在雖然景區(qū)還掛著萬達的名字，但實際已經(jīng)和萬達集團沒有任何關系了。”
針對這樣的變動，萬達文旅方面相關人士對騰訊深網(wǎng)表示，這是因為萬達集團正在轉型輕資產(chǎn)，以轉賣給融創(chuàng)的景區(qū)項目為例，萬達負責管理運營，融創(chuàng)方面每年付管理費用給萬達。
但該人士也表示，并不清楚長白山景區(qū)具體的管理模式，也并不清楚具體的管理人員是否還由萬達負責。
不過目前長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)公司的法人代表，大連一方集團有限公司董事長孫喜雙和萬達集團也有著錯綜復雜的股權關系。根據(jù)資料顯示，2014年赴港上市的萬達商業(yè)地產(chǎn)，孫喜雙持有6.3%股權，是唯一一個持股超5%的自然人股東；而在萬達的重要文旅項目萬達電影中，孫的持股量在自然人股東中也曾僅次于王健林，達到4.2%（后逐步減持，但仍為萬達電影重要股東）。另外，由資料顯示，萬達集團收購的澳大利亞第二院線Hoyts原持有者正是孫喜雙。
此外，盡管股權方面已經(jīng)沒有關聯(lián)，但眼下長白山項目中的8家酒店公司，以及一間管理分公司的法人代表仍為萬達文化集團總裁張霖。
在與騰訊深網(wǎng)溝通中，萬達相關人士反復強調(diào)，萬達正在轉型的路上，在調(diào)頭的過程中，難免會出現(xiàn)一些問題。
但是，轉型過程中，如何才能避免相關游客遭受傷害？
實際上，承擔了萬達文旅破冰任務長白山項目在誕生之初就廣受質(zhì)疑。
2008年萬達集團將自己的總部從大連搬至北京CBD萬達廣場，同時定下了新的重點發(fā)展方向：文化旅游產(chǎn)業(yè)。在同年舉行的東北亞博覽會上王健林被推薦了撫松縣的招商項目，11月吉林省政府則在專題會議上決定在原有協(xié)議基礎上，增加規(guī)劃面積和建設內(nèi)容，分期、分批立項審批，同時，省級財政、金融、國土、林業(yè)等部門要予以支持，撫松縣長白山國際旅游度假區(qū)可作為單獨項目申報國債資金扶持。
根據(jù)國土資源部網(wǎng)站公示信息，在2010年3月到5月間，撫松縣向該項目出讓至少109塊土地，如此密集的轉讓頻率被解讀為繞開國家的土地出讓規(guī)定。
有資料顯示，撫松縣最初計劃的招商項目為一座滑雪場，投資門檻被設定為8640.1萬元。但萬達最終的總投資額達到了230億元。
在此次項目的實際操盤過程中，銀行貸款、融資機構、信托債券等均扮演了特殊角色。
據(jù)《第一財經(jīng)日報》此前報道，部分土地迅速被抵押給銀行并獲得了高額貸款：以長白山國際旅游度假區(qū)北區(qū)A-14-2地塊住宅項目為例，該地塊出讓合同的簽訂日期為2010年3月14日，成交價格為1609萬元，而該土地抵押登記起始日期為2010年5月10日，相隔不到兩個月，同一塊土地的評估金額則達到2535萬元，增值57%，并最終從中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行獲得抵押金額1774萬元。根據(jù)當?shù)卣奈募@塊土地直到2011年5月才進行環(huán)評公示，尚未開工建設。
2011年，經(jīng)濟參考報的一則報道稱，長白山國際度假區(qū)還涉嫌違規(guī)修建高爾夫球場以及獨棟別墅。
隨著2014年吉林長白山旅游股份有限公司上市申請通過證監(jiān)會的核準，相關政府部門對長白山萬達國際旅游區(qū)已經(jīng)沒有那么重視。資料顯示，長白山旅游股份的注冊資本金為2億元，大股東是吉林長白山開發(fā)建設集團，由長白山管委會100%持股，長白山管委會則是吉林省政府機構，正廳級建制。
有熟悉該項目的本地人士對騰訊科技表示，事實上在2015年左右，實際已擁有項目近八成股權的萬達集團已經(jīng)通過各種手段拿回投資，但萬達集團內(nèi)部對該項目卻不太滿意，這也使萬達后期基本放棄自然風光的度假村模式，而是轉攻主題樂園模式，所以今年萬達集團完全放棄該項目也屬正常。
萬達文旅轉型困局
2015年7月，王健林發(fā)布“萬達旅游發(fā)展戰(zhàn)略”，表示萬達正全力轉型，并將2020年完成轉型目標的計劃提前到2018年。屆時，萬達服務業(yè)收入和凈利潤兩項核心指標要占集團總體的三分之二以上，萬達集團形成四個支柱產(chǎn)業(yè)，萬達商業(yè)、文化集團、金融集團和電子商務。
從長白山的項目可以看出，在將文旅產(chǎn)業(yè)轉手給融創(chuàng)之前，王健林就已下決心要將其手中的文旅項目輕資產(chǎn)化。目前，其文化集團旗下，主題樂園公司所管理的項目已全部售賣給融創(chuàng)，不過仍有包括500億元的西安萬達城、500億元長沙萬達城等協(xié)議框架暫未執(zhí)行。
在大手筆出售文旅和酒店業(yè)務后，萬達集團正試圖駛入一條“輕”賽道，其文旅產(chǎn)業(yè)已完全從過去的商業(yè)地產(chǎn)板塊剝離，運營業(yè)務則繼續(xù)由文化集團承接，并同酒店管理公司一起，在今年8月被注入到港股萬達酒店發(fā)展（00169.HK）旗下。
另外，根據(jù)萬達集團相關人士表示，在部分文旅產(chǎn)業(yè)項目中，萬達集團將更多扮演運營角色，而非持股角色：“萬達集團將利用自己的經(jīng)驗，幫助這些景區(qū)更好進行運營。”
今年8月，萬達集團官方微信表示，注入上市公司萬達酒店發(fā)展的萬達文旅和萬達酒管都是輕資產(chǎn)公司：萬達賣掉的是酒店資產(chǎn)，但保留了酒店管理公司，賣掉的萬達酒店仍歸酒店管理公司運營；萬達賣掉了萬達城91%的股權給融創(chuàng)中國，但是萬達依然是萬達城品牌擁有者和經(jīng)營管理者。
按照萬達的說法，“萬達只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”。同時，萬達集團表示，萬達徹底告別了房地產(chǎn)，從此大步走上輕資產(chǎn)之路。
從今年年初，“輕資產(chǎn)”三個字就常常被萬達方面和王健林本人提及。1月14日，在萬達集團年會上，王健林宣布，萬達商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。
但事實是，萬達集團更擅長的是業(yè)態(tài)+商業(yè)地產(chǎn)背后的強大資金運作，與地方利益捆綁后資金的迅速回籠，而在服務方面其實并不算擅長。
一位2013年進入萬達文旅項目的從業(yè)者對騰訊深網(wǎng)表示，萬達文旅項目的最大問題是一直按照商業(yè)地產(chǎn)的方式進行操盤。
“文旅項目是一個長期的投資項目，甚至要有十年二十年才能看到回報，但是商業(yè)地產(chǎn)是回報很快的項目，操盤人更擅長的是成本控制，這就造成了萬達的文旅項目相對供應商和品質(zhì)方面，會首先考慮價格因素。”
該人士還進一步表示，萬達的一些文旅項目主要來自和政府的相關部門進行配合，通過一些資本操作手段，本來就投入不多的資金更是很快就能回本。
“這些景區(qū)的服務水平和設施質(zhì)量只能達到基本要求，因為本金早就已經(jīng)收回來了。”
萬達的文旅項目未來走向如何？目前還無從評判，但截至本文發(fā)稿，游客陳凌軒的母親仍躺在吉大二院的病房內(nèi)，沒有人聲稱對此負責，無論是大連萬達還是大連一方。
來源|深網(wǎng)
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