" 長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng) , 一定比 P2P 爆雷更厲害。" 我愛我家前副總裁胡景暉的這句 " 金句 " 被廣泛傳播，加上鼎家公寓爆倉(cāng)，質(zhì)疑長(zhǎng)租公寓借 " 租金貸 " 空手套白狼的聲音隨之而來(lái)。以解決租客租房困難為初心的 " 租金貸 "，如今為何被推上風(fēng)口浪尖？

長(zhǎng)租公寓 " 漲價(jià)潮 " 的風(fēng)波還未過(guò)去，" 租房分期貸 " 的爭(zhēng)議又席卷而來(lái)。

8 月 23 日，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱 " 鼎家 "）的長(zhǎng)租公寓公司宣布破產(chǎn)。鼎家引發(fā)大量租客和房東維權(quán)同時(shí)，" 租金貸 " 運(yùn)作模式也隨即被諸多媒體曝光，被指稱 " 空手套白狼 "。

此前，8 月 22 日晚，一篇名為《為什么中介哄搶租賃房源，因?yàn)樨湺径紱]它來(lái)錢快》的自媒體文章被廣泛傳播。該文斥責(zé) " 長(zhǎng)租公寓涉嫌利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權(quán)益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用于自身發(fā)展，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給房東和租客以及全社會(huì) "，并指出長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)此以往有可能出現(xiàn)爆倉(cāng)危險(xiǎn)，一時(shí)間引致輿論嘩然。

如今面對(duì)著混亂的 " 租金貸 " 的問(wèn)題，一些地方的監(jiān)管部門已經(jīng)出手。8 月 23 日，北京市住建委表示，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用 " 租房貸 "，目前正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。

" 租金貸 " 曾經(jīng)是被多方叫好的金融產(chǎn)品，為何今天被卻推到了備受質(zhì)疑的尷尬境地？

被隱瞞的 " 租金貸 "

8 月 20 日，鼎家發(fā)出通知，稱公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)；并將引入上海寓團(tuán)管理公司作為業(yè)務(wù)承接方，近日與相關(guān)業(yè)主和租戶聯(lián)系承接事宜。目前，鼎家在公告中預(yù)留的咨詢電話處于無(wú)人接聽狀態(tài)，據(jù)媒體報(bào)道，在宣布破產(chǎn)以前，其辦公室已經(jīng)人去樓空。

伴隨著鼎家的破產(chǎn)，其頗具爭(zhēng)議的 " 租金貸 " 運(yùn)作模式也浮出水面。

" 鼎家破產(chǎn)事件 " 中的受害租客王麗向全天候科技透露，" 當(dāng)初自己在租房時(shí)，曾想要押一付三，但是鼎家堅(jiān)持只能押一付一 "，后來(lái)王麗才明白，自己實(shí)際上是在不知情的情況下被簽約了網(wǎng)絡(luò)貸款，并變相繳納了相應(yīng)的利息。

王麗稱，在當(dāng)時(shí)簽署租房協(xié)議的時(shí)候，鼎家并未告訴自己這是 " 貸款協(xié)議 "，只是要求自己通過(guò)銀行卡綁定一個(gè)名為 "51 返唄 "（現(xiàn)更名為 " 愛上街 "）的 APP。" 當(dāng)時(shí)想的是只要把房租交了就行，交給誰(shuí)真的沒有仔細(xì)追究 "，王麗說(shuō)。

實(shí)際上，一旦租客的銀行卡跟 "51 返唄 " 的 APP 綁定，租客一年的租金就可以由 "51 返唄 " 一次性地付給了鼎家，而租客只需要按月向 "51 返唄 " 支付租金和相應(yīng)的貸款利息即可。

企查查的信息顯示，"51 返唄 " 是一家提供金融服務(wù)的一站式品質(zhì)生活平臺(tái)。用戶注冊(cè)時(shí)綁定支付寶賬號(hào)后，無(wú)需抵押，只需芝麻信用分值就可以獲得分期貸款額度，消費(fèi)者除了可以在平臺(tái)上使用分期服務(wù)，還能享受高額的返利。

鼎家破產(chǎn)牽扯出的用戶 " 被貸款 " 的問(wèn)題并非個(gè)例。早在去年 9 月，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》就曝光了一起租房人莫名 " 被貸款 " 的案例——一個(gè)租客通過(guò)中介租的房子由于被大熊公寓收購(gòu)，在雙方重簽租房合同時(shí)，中介告訴租客要用一個(gè)名為 " 分付君 " 的 App 來(lái)支付房租。幾個(gè)月后，租客才發(fā)現(xiàn)自己 " 被貸款 "。

去年 11 月，《成都商報(bào)》、《北京青年報(bào)》也分別報(bào)道過(guò)租客租房時(shí) " 被貸款 " 的遭遇。在一篇新華網(wǎng)的報(bào)道中，蛋殼、相寓也被曝出不告知用戶已經(jīng)辦理了租金貸款。

從租金貸產(chǎn)品的邏輯看，其目的是為租客解決租房資金短缺的問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓為何要向租客隱瞞貸款的實(shí)情？

長(zhǎng)租公寓從業(yè)者李敏告訴全天候科技，租金貸產(chǎn)品分為兩種類型：一種諸如京東白條、花唄這種產(chǎn)品，向租客提供的是小額消費(fèi)金融貸款，貸款額度僅供租客支付幾個(gè)月的房租，這種貸款通常是租客知情的情況下辦理的。

還有一種是，放貸機(jī)構(gòu)一次性將 1 年甚至 2 年的租金打給公寓運(yùn)營(yíng)方，由公寓運(yùn)營(yíng)方支配使用這筆資金，并承擔(dān)相應(yīng)的貸款利息（或者公寓運(yùn)營(yíng)方再將利息分?jǐn)偟椒孔饫镒罱K由租客承擔(dān)），租客按月向放貸機(jī)構(gòu)支付房租。這種貸款，公寓運(yùn)營(yíng)方通常會(huì)隱瞞租客。

" 這實(shí)際上是長(zhǎng)租公寓利用租客個(gè)人的信譽(yù)，為自己獲得企業(yè)擴(kuò)張等發(fā)展資金，即便不需要租客承擔(dān)利息，租客也會(huì)因擔(dān)心個(gè)人信息被泄露等原因產(chǎn)生抗拒心理 "，李敏說(shuō)，萬(wàn)一公寓運(yùn)營(yíng)方卷款跑路，租客很可能面臨無(wú)房可住、還要繼續(xù)支付租金的風(fēng)險(xiǎn)。

一組公寓運(yùn)營(yíng)方的統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前租賃市場(chǎng)中，42.2% 的租客擔(dān)心個(gè)人隱私泄漏放棄選擇租房分期產(chǎn)品，31% 的租客因申請(qǐng)辦理和后續(xù)操作麻煩而放棄租房分期貸。這份統(tǒng)計(jì)還指出，當(dāng)前信用租房業(yè)務(wù)中發(fā)生消費(fèi)者中間退租的情況后，如何判定責(zé)任方并承擔(dān)違約金缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

" 長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，需要大量資金，事實(shí)上很多中小品牌公寓都在使用這種支付方式來(lái)加快企業(yè)資金的回籠 "，同策研究院首席分析師張宏偉告訴全天候科技，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商目前只有租賃權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，沒有抵押物很難在銀行貸款，而 VC 又只青睞頭部品牌，許多中小型長(zhǎng)租公寓融資能力弱，要想獲得資金只能走上‘分期貸’這條路。

據(jù)李敏透露，上海某知名長(zhǎng)租公寓給業(yè)務(wù)人員設(shè)定的指標(biāo)是，75% 以上的租客都要做租金分期，以此獲得合作銀行一次性發(fā)放 1-2 年的租金貸款。

但在旭輝領(lǐng)寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼顧問(wèn)高杰看來(lái)，這種通過(guò)租金貸來(lái)豐?，F(xiàn)金流的做法，目前還絕大部分存在于分散性的長(zhǎng)租公寓品牌，萬(wàn)科、龍湖、世聯(lián)行為代表的房企系長(zhǎng)租公寓很少涉及。

深圳萬(wàn)科執(zhí)行合伙人、萬(wàn)科泊寓總經(jīng)理袁軍在接受媒體采訪時(shí)就表示，" 分期貸在泊寓里是負(fù)面清單，堅(jiān)決不碰，也不會(huì)過(guò)多關(guān)注金融領(lǐng)域。"

爭(zhēng)搶 " 租金貸 " 蛋糕

從租金貸的資金提供方來(lái)說(shuō)，這同樣是一個(gè)誘惑巨大的市場(chǎng)。圍繞長(zhǎng)租公寓的各類金融產(chǎn)品和平臺(tái)廣泛存在、紛繁復(fù)雜。全天候科技梳理發(fā)現(xiàn)，目前房司令、惠人貸、趣租、會(huì)分期、58 月付等眾多平臺(tái)都在與長(zhǎng)租公寓進(jìn)行相關(guān)租房貸款合作。

京東、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，建設(shè)銀行在內(nèi)的大金融機(jī)構(gòu)近年也都紛紛涉足租房金融領(lǐng)域。

據(jù)全天候科技了解，放貸機(jī)構(gòu)一次性將租金支付給公寓運(yùn)營(yíng)方是業(yè)內(nèi)普遍接受的操作模式。對(duì)于放貸機(jī)構(gòu)而言，顯而易見的好處在于可以批量做大放貸規(guī)模。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，租房金融的繁榮，尤其是巨頭們紛紛入局的背后，是中國(guó)目前旺盛的租賃需求。

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告顯示，2015 年、2016 年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模大概在 1.1 萬(wàn)億元，2020 年或?qū)⑦_(dá) 1.6 萬(wàn)億，2025 年將達(dá) 2.9 萬(wàn)億，2030 年會(huì)超過(guò) 4 萬(wàn)億。萬(wàn)億規(guī)模的租房場(chǎng)景，自然而然成為分期貸款加速布局的方向。

而作為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的老大哥，鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌自如在分期貸領(lǐng)域涉足的更深。

在前期選擇與京東白條合作，摸熟整套金融貸款流程后，目前自如主要依托于自家的金融平臺(tái)——貝殼金控為租客提供租金貸服務(wù)。

企查查信息顯示，貝殼金控成立于 2017 年 3 月，由北京博恒泰和廣告有限公司 100% 持股，而北京博恒泰和廣告有限公司背后的大股東正是鏈家董事長(zhǎng)左暉。

貝殼金控目前已經(jīng)覆蓋了買賣、租賃、家裝、安居等圍繞住房展開的多種消費(fèi)場(chǎng)景，提供從支付、貸款等各項(xiàng)消費(fèi)金融服務(wù)。

目前，自如 App 提供在線支付、自如白條、自如客專享三種支付租金和服務(wù)費(fèi)的方式。貝殼金控平臺(tái)還提供租貝、裝貝、住貝等各類金融產(chǎn)品服務(wù)。

" 選用租貝，可以押一付一，但是每個(gè)月要付出一定比例的利息 "，一位自如管家告訴全天候科技。

這樣，自如從之前向放貸機(jī)構(gòu)繳納利息轉(zhuǎn)變成自己可以向租客收繳貸款利息。 

在近期的租金上漲和租房貸風(fēng)波中，自如受到輿論的頗多指責(zé)。

自如在公開聲明中強(qiáng)調(diào)，" 自如提供絕對(duì)公開、透明的多種租金支付方式，租客可根據(jù)個(gè)人情況自主自由選擇，相關(guān)操作都是合法合規(guī)行為，絕不存在強(qiáng)制、欺瞞行為。"

但一位接近自如的業(yè)內(nèi)人士對(duì)全天候科技表示，" 自如通過(guò)白條這個(gè)通道，名義上把一年的貸款借給租客，但實(shí)際是直接打到了自如的賬上，通道再把債權(quán)收益包裝成 ABS 收益。"

長(zhǎng)租公寓 " 爆倉(cāng) " 正反面

" 長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng) , 一定比 P2P 爆雷更厲害。" 近日，我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于長(zhǎng)租公寓的這句 " 金句 " 被廣泛傳播，在租房市場(chǎng)掀起了一波風(fēng)浪。

鼎家的爆倉(cāng)則被認(rèn)為應(yīng)驗(yàn)了胡景暉的 " 預(yù)言 "，這背后的心理暗示是：一波長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)潮可能要來(lái)了。

李敏稱，長(zhǎng)租公寓容易出現(xiàn)爆倉(cāng)的時(shí)點(diǎn)是每年年底和次年初，年關(guān)前后，很多人要退租回家，而新的租客數(shù)量減少，導(dǎo)致公寓方現(xiàn)金流緊張。

不過(guò)，目前來(lái)看，長(zhǎng)租公寓是否會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模爆倉(cāng)仍有待觀察。

長(zhǎng)租公寓一旦倒閉或跑路，就會(huì)殃及租客和房東，引發(fā)一系列的連鎖危機(jī)——房東收不到租金，因而會(huì)收回房子，租客不但可能被趕出租屋，繼續(xù)支付剩余的房租。

此外，一位房產(chǎn)中介人士告訴全天候科技，在退租或轉(zhuǎn)租方面，正常簽訂租房合同時(shí)，租客只需與房東、中介協(xié)商一致便可將房屋退租或轉(zhuǎn)租，但租金貸模式下，合約期內(nèi)的轉(zhuǎn)租和退租則可能成為死結(jié)，一旦租期未滿，退租或轉(zhuǎn)租行為有可能變?yōu)橘J款逾期，進(jìn)而影響征信。

那么，租金貸模式下的租客和房東的利益一旦受損，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

北京盈科律師事務(wù)所葛磊律師認(rèn)為，" 如果貸款方明知房產(chǎn)中介的欺詐行為，則租戶有權(quán)撤銷該貸款行為。如貸款方不知房產(chǎn)中介的欺詐行為，給租戶帶來(lái)?yè)p失的，租戶可以要求公寓運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)賠償責(zé)任。"

" 一旦產(chǎn)生諸如破產(chǎn)倒閉這樣的糾紛，要依據(jù)合同主體，合同主體是誰(shuí)，房東和租客就向誰(shuí)討要相關(guān)賠償。" 但葛磊也表示，對(duì)于這種行為目前沒有專門的法律條文去定義。

租金貸模式的長(zhǎng)租公寓一旦爆倉(cāng)，同樣會(huì)將放貸機(jī)構(gòu)置于風(fēng)險(xiǎn)之地。

不久前，上海長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商 " 愛生活愛公寓 " 以及北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：昊園恒業(yè)），均因資金鏈斷裂引發(fā)租客維權(quán)。放貸平臺(tái) " 元寶 E 家 " 就牽連其中。

不過(guò)，李敏認(rèn)為，對(duì)于放貸機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，只要房子不滅失，就可以繼續(xù)租，就可以收到租金。

為防范二房東（長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方）爆倉(cāng)、卷款跑路甚至惡意騙貸，放貸機(jī)構(gòu)也在嘗試 " 科技管控 "，防范風(fēng)險(xiǎn)。比如，在放款前，要求二房東出租屋安裝智能門鎖和電表，監(jiān)控房子到底有沒有人住，如果沒有持續(xù)用電或使用門鎖，那意味著可能是有問(wèn)題的。

從風(fēng)險(xiǎn)防范考慮，無(wú)論互聯(lián)網(wǎng)巨頭，建行、浦發(fā)等金融機(jī)構(gòu)還是有影響力的第三方貸款平臺(tái)，都傾向于跟有頭部公寓品牌合作。" 現(xiàn)在愿意給中小二房東放款的機(jī)構(gòu)變少了，他們拿錢的渠道很少了。" 李敏認(rèn)為，部分玩家爆倉(cāng)也是長(zhǎng)租公寓行業(yè)優(yōu)勝劣汰、逐漸洗牌的表現(xiàn)，而對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，租金貸起初是一個(gè)頗具人性化的金融產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)有點(diǎn)被玩壞了。

來(lái)源：全天候科技