曾經(jīng)的風(fēng)口行業(yè)，開發(fā)商轉(zhuǎn)型的主線之一長租公寓，在 2018 年迎來了一場暴力洗牌，這場洗牌不是行業(yè)頭部企業(yè)立起來后的大魚吃小魚類的兼并，而是殘忍的末尾淘汰。

近日，上海長租公寓運(yùn)營商寓見資產(chǎn)被媒體報(bào)道稱目前出現(xiàn)嚴(yán)重資金短缺，公司股權(quán)已經(jīng)全數(shù)質(zhì)押給貸款銀行，沒有任何資金可以調(diào)配，疑似爆倉。

小棲聯(lián)系曾經(jīng)的寓見品牌，被告知早已離職，且與其相識的同事均已從寓見離職。網(wǎng)上關(guān)于寓見房東、租戶維權(quán)的實(shí)錘鋪天蓋地，下圖是實(shí)錘之一，不一一列舉。

綜合媒體報(bào)道來看，此次寓見爆雷事件影響的房東房客預(yù)計(jì)上千人，同時(shí)寓見已與青客達(dá)成合作意向，房屋由該機(jī)構(gòu)接手。而租客的退還租金、免除 " 租金貸 " 等訴求均無正式回應(yīng)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)引援一位青客人士透露，" 寓見公寓實(shí)際上已經(jīng)倒閉了，該公司存在很多不良資產(chǎn)，波及多家銀行。上海市住建委和建行等多方斡旋，希望青客能接收整合部分業(yè)務(wù)。而青客，只有在寓見公寓所有房東做完交接的情況下，才有可能去考慮租客的安置問題。"

在邁點(diǎn)研究院發(fā)布的 2018 年 9 月長租公寓品牌發(fā)展報(bào)告上，青客公寓與寓見公寓分列分散式長租公寓品牌排行的第四位和第七位。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)前副總裁胡景暉曾預(yù)言長租公寓爆雷：" 長租公寓爆雷，一定比 P2P 爆雷更厲害，對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進(jìn)不來，就會有爆倉的可能，屆時(shí)業(yè)主租金無法兌現(xiàn)，承租人會被驅(qū)趕，幾十萬人需要找新的居所。"

現(xiàn)在這一預(yù)言，成了事實(shí)。

8 月 20 日，杭州長租公寓鼎家宣布破產(chǎn)，波及平臺上 4000 余房東、租客，以及 6 家網(wǎng)貸平臺。

鼎家創(chuàng)始人在接受界面新聞記者采訪時(shí)解釋自己爆雷的原因：業(yè)務(wù)長期虧損，管理漏洞導(dǎo)致內(nèi)部貪腐， 6 月裁剪人員，被開除員工爭奪客戶，傳播鼎家老板跑路的消息，公司發(fā)生擠兌，隨后資金鏈斷裂。事情變得不可挽回。

據(jù) 9 月 14 日上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會披露的《長租公寓中介服務(wù)投訴激增，市場隱患凸顯》中提到，部分中介機(jī)構(gòu)違反押金退還約定，侵害消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)投訴 730 余件，占 52.1% 。

為何兩次爆雷的都是分散公寓？

鼎家和寓見包括自如這類的分散式長租公寓運(yùn)營模式大致如下：公寓方先和個(gè)人房東簽訂長期租賃合同（一般是五年以上，按月支付給房東），公寓方再加價(jià)和租戶簽訂租賃合同（一般一次性付一年的租金，高達(dá)四五萬，可用租金貸解決）。

在這整個(gè)鏈條中，租客和房東之間無法直接對話，公寓方一旦出事，無法支付房東租金，房東止損的方式是收回房屋，而租戶如果使用了租金貸還要繼續(xù)按月向金融機(jī)構(gòu)還錢，這些貸款是上征信系統(tǒng)的，如果不按期還，會影響將來的房貸和車貸。

對于鼎家和寓見爆雷都涉及到「租金貸」，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇曾在一個(gè)行業(yè)論壇上表示，" 租金消費(fèi)貸模式的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有三點(diǎn)：一是長租公寓企業(yè)存在向租客隱瞞、誘騙的行為；二是期限錯(cuò)配，底層租約是 1 年，但是貸款合同簽了 2 - 3 年；三是躉交的租金，缺乏監(jiān)管機(jī)制，運(yùn)營商沒有將這筆錢用到實(shí)處。但租金貸的存在仍有必要，現(xiàn)實(shí)中有很多租客若以押一付三的形式，確實(shí)無法一次性交付高額的房租。"

" 出現(xiàn)爆雷的情況核心原因只有一個(gè)：分散式長租公寓利潤很薄，基本在 10% 左右，甚至低于 8% 都有可能，經(jīng)營規(guī)模越大，利潤越低。目前，還沒有看到有哪家分散式長租公寓可以有效降低公司運(yùn)維的邊際成本 "，一位租房平臺的高管對小棲表示。

" 分散式公寓租戶使用租金貸一次性拿出一年的租金來，這一年的租金要付給公寓方的業(yè)主和供應(yīng)商，還必須保證 30% 甚至更多的錢用于現(xiàn)金儲備，一旦沒錢周轉(zhuǎn)了，資金鏈就會出現(xiàn)問題了。所以分散式公寓對現(xiàn)金管理的要求非常高 "，一位行業(yè)專家對小棲分析道。

靠資本驅(qū)動的模式，能否長久？

長租公寓的運(yùn)營需要大量資金來周轉(zhuǎn)，因?yàn)殚L租公寓利潤低、回報(bào)周期長。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，分散式的長租公寓平均的回報(bào)周期是五到六年，集中式公寓的整個(gè)回報(bào)周期更長。

據(jù)蜂鳥屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年 5 月 31 日，分散式品牌公寓 TOP 10（自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等），總?cè)谫Y金融約為 75.792 億元；而集中式品牌公寓 TOP 10（魔方公寓、V 領(lǐng)地、安歆公寓、灣流國際等）融資總額約為 71.15 億元。

早期的長租公寓曾以風(fēng)投為主。

寓見在 2014 年成立的同一年就獲得了雷軍旗下的順為資本 1000 萬美元，險(xiǎn)峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源數(shù)百萬美元的投資。

這兩年隨著政策的放開，長租公寓開始以資產(chǎn)證券化方式盤活存量資產(chǎn)。

一般長租公寓證券化分輕資產(chǎn)的租金收益權(quán) ABS 、重資產(chǎn)的 CMBS 和 REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）三種，而集中式公寓與分散式公寓在發(fā)布 ABS 時(shí)也有差異。

以魔方公寓為代表的集中式公寓，發(fā)行的一單 ABS ，底層資產(chǎn)是租金收益權(quán)。

以自如公寓為代表的分散式公寓，發(fā)行的 ABS 本質(zhì)上是消費(fèi)金融的資產(chǎn)證券化，其實(shí)是在房主、租戶之外，引入了自如資產(chǎn)管理公司，當(dāng)租戶向資管公司借錢一次性付清所有房租，分期還本息給資管公司，實(shí)際上是將債權(quán)打包成 ABS 進(jìn)行發(fā)售。

長租公寓通過融資、風(fēng)投、ABS 、REITs 等形式籌集到發(fā)展資金后，擴(kuò)大市場占有率，隨后抬高租金價(jià)格，獲得溢價(jià)和回報(bào)，這一系列操作也被稱為是資本的原罪，因?yàn)榧鼻械墨@利加快周轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了甲醛超標(biāo)等社會問題。

" 資本進(jìn)來之后想賺兩個(gè)錢，一個(gè)是資產(chǎn)升值的錢，一個(gè)城市的發(fā)展資本的投入形成城市化的進(jìn)程，這個(gè)升值帶來收益應(yīng)該是資產(chǎn)持有人獲得，這是 REITs 的邏輯；第二個(gè)是跟運(yùn)營相關(guān)的效率，提升品牌溢價(jià)，類似于五星級酒店比經(jīng)濟(jì)型酒店貴。我們還是很歡迎資本的，資本一定能提升效率，我們特別希望能股債結(jié)合，以股為主。" 世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉曾在 9 月舉行的長租公寓峰會上表示。

也就說資本是把雙刃劍，主要看獲得者如何使用。

在長租公寓接連發(fā)生爆雷的情況下，小棲問了兩位資深行業(yè)人士對長租公寓是否還有信心。

" 現(xiàn)在長租公寓中的甲醛、爆雷等引起的亂象，主要是經(jīng)營不善、過度杠桿和產(chǎn)品把控不嚴(yán)引起的，理論上都是追求規(guī)模化種下的錯(cuò)誤。長租公寓是一個(gè)不好不壞的生意，最怕就是缺錢還要擴(kuò)大規(guī)模，拔苗助長，多數(shù)人是不會有幸運(yùn)眷顧 "，一位租房平臺高管表示。

" 行業(yè)的規(guī)則沒有變，唯一的變化是進(jìn)入長租公寓的房企越來越多，隨著開發(fā)商這些有資金實(shí)力的選手進(jìn)入，而我們獲取房源的成本就會越來越高 "，一位初創(chuàng)長租公寓品牌創(chuàng)始人表示。

來源：36氪