上市痛苦，貸款艱難，房地產(chǎn)企業(yè)融資難靠什么拯救？創(chuàng)投
從去年新政以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全新的房地產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在全國處于一個(gè)企穩(wěn)的態(tài)勢，“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)成為了一個(gè)全民公認(rèn)的房地產(chǎn)事實(shí)，中國似乎已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)存量房的時(shí)代，全國存量市場已達(dá)180萬億元規(guī)模。北、上、深2016年二手房銷售額分別是新房銷售額的3.3，1.6和2.3倍。
隨著租售并舉政策的實(shí)施，大量的房地產(chǎn)企業(yè)，都開始進(jìn)軍租賃住房市場，房地產(chǎn)市場的洗牌似乎正在上演的過程中，從某種意義上來說，一個(gè)對于房地產(chǎn)企業(yè)的寒冬已經(jīng)快要到來了，房地產(chǎn)企業(yè)到底能夠通過什么實(shí)現(xiàn)自我救贖呢？
一、房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬
最近，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的新聞可謂是層出不窮，12月11日晚間，碧桂園發(fā)布公告，撤回碧桂園物業(yè)A股上市申請。招股書顯示，碧桂園物業(yè)與碧桂園地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在多項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易，且實(shí)際控制人均為楊惠妍。不過，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從接近碧桂園的人士處獲悉，撤回物業(yè)上市申請，并非因?yàn)殛P(guān)聯(lián)交易，而是碧桂園物業(yè)所具有的開發(fā)商背景使其難以過會。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)在今年可以說受到了A股市場的嚴(yán)格控制，無論是A股IPO新發(fā)上市還是再融資出現(xiàn)的問題都非常嚴(yán)重，在監(jiān)管層嚴(yán)格管控的情況下，多家房地產(chǎn)企業(yè)的IPO或定增都沒有獲得通過。
在A股市場獲取資金如此困難的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道商業(yè)銀行又怎么樣了呢？一方面，眾所周知，商業(yè)銀行在今年面臨著較為嚴(yán)重的資金荒寒冬，今年上半年商業(yè)銀行的資金來源就曾經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金荒，導(dǎo)致了6月份前后異常高額的資金利率，到了年底商業(yè)銀行的情況似乎更加嚴(yán)重，存款余額減少了三萬億，給商業(yè)銀行帶來了較大的資金難題。
另一方面，今年一季度末，人民銀行首次將商業(yè)銀行的表外理財(cái)資產(chǎn)增速納入了廣義信貸增速考核的范疇，用來約束商業(yè)銀行表外資產(chǎn)的擴(kuò)張速度，人民銀行對于各家銀行的央行宏觀審慎管理評估體系（MPA）的考核是非常嚴(yán)格的，將涉及到銀行的資本和杠桿情況，資產(chǎn)負(fù)債情況，流動性，定價(jià)行為等等14項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行深度考核，從而原先房地產(chǎn)企業(yè)常用的通過同業(yè)、委外、嵌套等方式對房地產(chǎn)企業(yè)的輸血融資造成了巨大沖擊。
可以說從2016年下半年開始，房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道均受到全面限制，如銀行開發(fā)貸，公司債，信托，私募等均已收緊，或利率高企。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)驀然回首，發(fā)現(xiàn)自己突然進(jìn)入了一個(gè)房地產(chǎn)的資金嚴(yán)重不足的時(shí)代，原先依靠杠桿融資實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)跨越式大發(fā)展的模式，在如今的情況下變得是那么的難以為繼，房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬似乎已經(jīng)來臨了。
二、房地產(chǎn)企業(yè)到底該如何自救？
面對著房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，房地產(chǎn)企業(yè)到底該如何自救呢？自救的途徑一般情況下是兩種方式：方式一海外融資，最近一段時(shí)間，很多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇海外融資的這一吸納資金的方式，但是隨著美聯(lián)儲加息縮表、美國政府減稅等一系列的政策的實(shí)施，中國企業(yè)海外融資的成本不斷上升，海外融資不再是一個(gè)好的選擇，那么方式二就這么被引出來了，這就是資產(chǎn)證券化。
根據(jù)中國著名資產(chǎn)證券化專家周以升先生在《CMBS國際經(jīng)驗(yàn)和中國實(shí)踐》一書中的論述，對于中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對著資產(chǎn)荒的困局，最好的解決方式無疑就是資產(chǎn)證券化了。
2016年國務(wù)院辦公廳于發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），明確提出：“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。”2017年7月《證監(jiān)會、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）也再次提出要推進(jìn)“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。
9月12日，保利地產(chǎn)設(shè)立首單商業(yè)物業(yè)CMBS，發(fā)行規(guī)模35.30億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為廣州兩棟商業(yè)地產(chǎn)；招商蛇口則將CMBS應(yīng)用于長租公寓。12月1日，其首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發(fā)行規(guī)模60億元。以CMBS、REITs為代表的資產(chǎn)證券化正在成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式：僅以現(xiàn)階段出現(xiàn)一定程度供給過剩的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來說，CMBS的資產(chǎn)證券化有著一定的優(yōu)勢：
一是豐富商業(yè)地產(chǎn)融資工具的選擇。與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款相比，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)具有抵押率、貸款期限、資金用途、本金攤還、融資人股權(quán)結(jié)構(gòu)等等一系列的嚴(yán)格控制，從而不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。但是CMBS的融資規(guī)?？梢愿哂趥鹘y(tǒng)的抵押貸款，一般可以放貸的比例能夠達(dá)到物業(yè)估值的60%以上，而資金的使用更為靈活，從而降低了企業(yè)的融資難度。
二是房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本低于銀行信貸。商業(yè)銀行在給房地產(chǎn)企業(yè)融資的時(shí)候，一般使用內(nèi)部的審批審核方式給房地產(chǎn)企業(yè)授信，但是如果房地產(chǎn)企業(yè)是采用CMBS發(fā)行企業(yè)債券的話，通常采用的是簿記建檔的模式進(jìn)行競價(jià)，這種競價(jià)方式可以有效降低產(chǎn)品的融資成本，再通過結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品和債券分級，將有可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的差異化定價(jià)，從而降低融資成本。
三是更具市場流動性。作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是可以在交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的，并且相比于單純的債權(quán)性產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品具有更好的市場流動性，投資者也會更加傾向于選擇收益較為穩(wěn)健，風(fēng)控較好的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為其投資標(biāo)的。
四是不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最為看重的就是房子本身的保值增值，如果因?yàn)槿谫Y導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的話，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是得不償失的，所以采用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是不需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的拆分或者轉(zhuǎn)移的，所以房地產(chǎn)企業(yè)擁有了資產(chǎn)的所有權(quán)，這對資產(chǎn)未來保值增值有著較好的收益水平。
所以，面臨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬，資產(chǎn)證券化說不定正是一條可行的發(fā)展道路。
來源|微信公眾號：江瀚視野觀察
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