余強(qiáng)：信托開展房抵貸須防范兩大風(fēng)險(xiǎn)新金融
房產(chǎn)抵押貸款（快速審批秒下款）（下稱“房抵貸”）是消費(fèi)貸的一種，是指借款（享低息貸款）人以名下房產(chǎn)（住宅、商業(yè)和別墅等）作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營用途的貸款。
房抵貸在銀行很早就已開展，近幾年才在消費(fèi)金融公司、網(wǎng)絡(luò)小貸、信托和小貸擔(dān)保等行業(yè)開展。截至目前，銀行的房抵貸業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)、規(guī)模收緊，互聯(lián)網(wǎng)小貸的房抵貸業(yè)務(wù)受到限制，小貸、擔(dān)保資本金來源有限，導(dǎo)致通過信托的房抵貸業(yè)務(wù)增多，這對于轉(zhuǎn)型中的信托公司來說是一個(gè)介入消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)。
信托開展房抵貸如何防范風(fēng)險(xiǎn)
機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)總是相伴而生的，信托公司面對房抵貸業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也要注意防范以下風(fēng)險(xiǎn)。
首先是底層資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
底層資產(chǎn)中首先是抵押的房產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)大致如下：根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，存在租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，存在抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)；抵押的房產(chǎn)不投保，存在抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋，借款人用唯一住房進(jìn)行抵押，存在難以處置抵押物的風(fēng)險(xiǎn)；評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價(jià)格時(shí)存在房產(chǎn)評估價(jià)格不公的風(fēng)險(xiǎn)；抵押的房產(chǎn)要產(chǎn)權(quán)清晰，無網(wǎng)簽、查封、扣押等法律糾紛等。
底層資產(chǎn)中其次是借款人，其風(fēng)險(xiǎn)大致如下：借款人是自然人，其第一還款來源存在較大的不確定性；借款人具有良好的信用記錄，嚴(yán)禁其征信報(bào)告中2年內(nèi)連續(xù)逾期超過6次或累計(jì)12次；借款人的貸款、信用卡（享低息貸款）當(dāng)前逾期的不予受理，近兩年非正常結(jié)清（保證人代償或以資抵債）的不予受理；不受理個(gè)人或經(jīng)營單位正處于被訴訟或被執(zhí)行階段的借款人等。
其次是資金用途的風(fēng)險(xiǎn)。
房抵貸業(yè)務(wù)雖然開展時(shí)間較早，但其和現(xiàn)金貸一起隨著新興金融業(yè)務(wù)的發(fā)展而盛行。由于現(xiàn)金貸業(yè)務(wù)存在不當(dāng)催收、畸高利率等負(fù)面信息，141號文對其進(jìn)行了限制。考慮到房抵貸具有幫助中小企業(yè)融資和支持個(gè)人生活消費(fèi)的合規(guī)性的一面，應(yīng)該不會(huì)像現(xiàn)金貸一樣受到很嚴(yán)格的監(jiān)管。
根據(jù)監(jiān)管要求，不得將貸款資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、購房、房地產(chǎn)投資等類投資。為迎合監(jiān)管形勢和控制資金用途，信托公司開展房抵貸時(shí)，需要嚴(yán)格審核借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，盡量與有信貸經(jīng)驗(yàn)的助貸機(jī)構(gòu)合作，同時(shí)，要求借款人提供資金用途的轉(zhuǎn)賬憑證、銀行流水、發(fā)票和購銷合同等原始憑證。
信托房抵貸主要業(yè)務(wù)模式
信托公司開展房抵貸的主要業(yè)務(wù)模式，其一是流貸模式。信托公司作為房抵貸業(yè)務(wù)的資金供給方，可通過信托貸款方式直接向合作對手提供流動(dòng)資金，由合作對手發(fā)放房抵貸。根據(jù)141號文的規(guī)定，合作對手一般是消費(fèi)金融公司或網(wǎng)絡(luò)小貸等有放貸業(yè)務(wù)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)。截至2017年底，國內(nèi)共有約26家消費(fèi)金融公司和249家網(wǎng)絡(luò)小貸，大約有21家消費(fèi)金融公司都是銀行系的，難以接受較高成本，只有約5家民營的消費(fèi)金融公司和部分網(wǎng)絡(luò)小貸可通過信托公司進(jìn)行融資。第二種模式是助貸模式。相比流貸模式，信托公司通過助貸模式可開展的房抵貸業(yè)務(wù)較多，助貸模式一般是指信托公司與助貸機(jī)構(gòu)合作，信托公司提供資金，助貸機(jī)構(gòu)提供借款人，風(fēng)險(xiǎn)與收益雙方協(xié)商，助貸模式的房抵貸業(yè)務(wù)大致可分兩類。
其中，一類是擔(dān)保模式。該模式是助貸機(jī)構(gòu)為信托公司推薦借款人，信托公司負(fù)責(zé)審核、審批推薦的借款人，助貸機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)公司/指定的第三方/合作的擔(dān)保公司/房地產(chǎn)公司等為每筆貸款提供擔(dān)保。該模式下，要求助貸機(jī)構(gòu)具有房抵貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，更要求擔(dān)保人具有一定的擔(dān)保實(shí)力。若借款人本息發(fā)生逾期，助貸機(jī)構(gòu)或擔(dān)保人不履行差補(bǔ)、受讓或置換逾期貸款的情況下，擔(dān)保人需履行擔(dān)保代償義務(wù)。
另一類是信用保證保險(xiǎn)模式。該模式是助貸機(jī)構(gòu)為信托公司推薦借款人，信托公司發(fā)放貸款，信托公司或借款人向保險(xiǎn)公司為每筆貸款投信用保證保險(xiǎn)，若借款人不償還貸款本息，需要保險(xiǎn)公司賠付。信用保證保險(xiǎn)包括信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，分別由債權(quán)人和債務(wù)人投保和繳納保費(fèi)。
【來源：證券時(shí)報(bào) 】
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