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2天8城密集調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向何處去？創(chuàng)投

砍柴網(wǎng) / 江瀚視野 / 2017-09-26 21:16

上個(gè)周末，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)的都不太平，2天時(shí)間8城出政策限購(gòu)，政策出臺(tái)之密集直追去年的930了，這次密集新政到底為了什么？未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)該何去何從呢？

上個(gè)周末，中國(guó)睡的最不安穩(wěn)的應(yīng)該屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商了，從周五（9月22日）晚上開(kāi)始，以石家莊、重慶、南昌、長(zhǎng)沙等城市為代表的主要省會(huì)城市掀起了自去年930新政以來(lái)的新一輪集中調(diào)控高潮，可以說(shuō)是一個(gè)新版的930新政也不為過(guò)。瀚哥仔細(xì)梳理了各家媒體的報(bào)道，各地的調(diào)控重點(diǎn)如下（引自《中國(guó)建設(shè)報(bào)》）：

1、石家莊：?jiǎn)?dòng)限售，房屋8年內(nèi)不得交易

2、重慶：23日起，新房二手住房滿兩年后才能上市交易

3、南昌：住宅取得不動(dòng)產(chǎn)在后兩年才可轉(zhuǎn)讓

4、長(zhǎng)沙：住宅取得不動(dòng)產(chǎn)滿三年才可上市交易

5、南寧：二套及以上住房滿兩年方可轉(zhuǎn)讓

6、西安：商品住房調(diào)價(jià)前需向物價(jià)部門(mén)申報(bào)

7、貴陽(yáng)：買(mǎi)房三年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓

8、武漢：規(guī)范商品房預(yù)售及銷(xiāo)售行為

這種密集的房地產(chǎn)調(diào)控，巨大的限售核彈，隱藏著的是一個(gè)巨大的布局，今天我們就來(lái)聊聊2天8城密集調(diào)控之后，到底還如何買(mǎi)房？

2天8城密集調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向何處去？調(diào)控王炸過(guò)后還能買(mǎi)房嗎？

一、為什么要有如此密集的房地產(chǎn)調(diào)控？

縱觀上述8城的房地產(chǎn)調(diào)控思路，我們可以看到，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心關(guān)鍵詞是“限售”，除了西安是對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控之外，大部分的城市都是對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，尤其是二手房的銷(xiāo)售采取了明顯的限制性措施，最為的夸張的石家莊的限售時(shí)間更是高達(dá)8年以上。如此重拳出擊的調(diào)控手段，到底是是因?yàn)槭裁茨兀?/p>

我們不妨從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的《2017年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》中著手，從這份報(bào)告來(lái)看，相比于一線城市的紛紛停漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了明顯的需求溢出趨勢(shì)，即相比于一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定的特征，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的漲幅，這種漲幅既可以理解是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種需求補(bǔ)漲，同樣也可以理解為房地產(chǎn)炒作的一種趨勢(shì)性外移。

通過(guò)這種趨勢(shì)的判斷，我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的快速加碼，房地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷降低，越來(lái)越多的企業(yè)和投資者將眼光集中到了二三線城市，尤其是上面幾輪房地產(chǎn)上漲尚未波及的弱二線或強(qiáng)三線城市，從而引發(fā)了今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)上漲風(fēng)潮。就以此次調(diào)控中力度較大的石家莊、重慶、長(zhǎng)沙、西安為例，長(zhǎng)沙8月份的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)16.5%位居全國(guó)各大城市之首，長(zhǎng)沙之后，西安漲幅13.4%。重慶漲幅12.8%，石家莊漲幅9.3%都是較大增長(zhǎng)幅度，這些高漲幅意味著的是炒房熱錢(qián)的外流，所以進(jìn)一步遏制炒房就成為大勢(shì)所趨，在這個(gè)周末進(jìn)行密集型房地產(chǎn)調(diào)控可以說(shuō)是意料之外，情理之中。

二、未來(lái)房地市場(chǎng)的走勢(shì)如何判斷？

既然房地產(chǎn)的調(diào)控是情理之中，那么未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)到底該如何判斷呢？我們仔細(xì)研究此次各大城市的限售政策，可以得出以下的幾點(diǎn)規(guī)律：

一是房地產(chǎn)調(diào)控限售將會(huì)是主旋律。相比于簡(jiǎn)介調(diào)控的限購(gòu)、限貸政策，限售無(wú)疑就是這次房地產(chǎn)調(diào)控的主要調(diào)控方式，為什么要進(jìn)行限售呢？這是因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，限購(gòu)限貸無(wú)疑是對(duì)于需求側(cè)的調(diào)整，這種調(diào)整對(duì)于打擊炒房來(lái)說(shuō)用處并不是特別理想，但是限售等于是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行調(diào)節(jié)，直接擊中炒房者的軟肋。所以，采用限售的政策將會(huì)是未來(lái)的主流政策導(dǎo)向。

二是非一類(lèi)城市將會(huì)成為調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。此次的大規(guī)模調(diào)控政策來(lái)看，很多的城市是屬于二線省會(huì)城市，這些城市的特點(diǎn)是限購(gòu)等調(diào)控政策的執(zhí)行時(shí)間較晚，甚至有一些調(diào)控城市之前并沒(méi)有非常大力度的限購(gòu)措施，所以在一線熱點(diǎn)城市限購(gòu)導(dǎo)致的外溢效應(yīng)的影響下，炒房者開(kāi)始向這些非熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)，所以嚴(yán)格打擊炒房就會(huì)在這些非熱點(diǎn)城市下手。而這些城市采用限售，則是因?yàn)檫@些城市的去庫(kù)存的需求還是非常明顯，通過(guò)限售從而實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目的，并且防止城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)明朗。隨著限售政策的逐漸出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)逐漸明朗，未來(lái)的調(diào)控將會(huì)從一線熱點(diǎn)城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，尤其是省會(huì)城市和重點(diǎn)三線城市。調(diào)控的方法將會(huì)逐漸延長(zhǎng)限售政策，從而體現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)決力度。房地產(chǎn)調(diào)控的手段將會(huì)更加多元化，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等四限政策的多元使用將會(huì)成為一種常態(tài)。

三、調(diào)控王炸過(guò)后還能買(mǎi)房嗎？

限售可謂是房地產(chǎn)調(diào)控的一大王炸，最近房地產(chǎn)如此密集調(diào)控之后，那么問(wèn)題來(lái)了，現(xiàn)在還能夠買(mǎi)房嗎？房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)嗎？這無(wú)疑已經(jīng)成為大多數(shù)想要購(gòu)房的人最為關(guān)心的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題我們不妨這么分析：

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模降價(jià)的可能性不大。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為最重要的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)牽動(dòng)著每個(gè)人的心，很多人在網(wǎng)上都在希望著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降價(jià)，這種希望不僅沒(méi)有邏輯支撐，也非常不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閲?guó)家調(diào)控的主要目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而不是打壓房?jī)r(jià)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期橫盤(pán)或區(qū)間波動(dòng)的走勢(shì)將會(huì)是大勢(shì)所趨，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模降價(jià)的基礎(chǔ)并不具備，所以期待房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模降價(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。但是，我們也不排除在一些非核心區(qū)域，之前由于房?jī)r(jià)過(guò)度上漲引發(fā)了較大的泡沫堆積，從而讓房地產(chǎn)價(jià)格畸形高漲，這樣的區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)將會(huì)是極有可能發(fā)生的現(xiàn)象。

二是到底該不該買(mǎi)房？說(shuō)到該不該買(mǎi)房，我們需要區(qū)分來(lái)看，首先，對(duì)于剛需住戶來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的限售趨勢(shì)，對(duì)于剛需住戶買(mǎi)房其實(shí)并不存在較大的影響，所以瀚哥一直都是建議剛需房需求，無(wú)論什么時(shí)候買(mǎi)房都是合適的，因?yàn)槟愕男枨笤谟谧宰?，這個(gè)非常符合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的主要屬性。其次，對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在建議可以進(jìn)行一定的觀望，因?yàn)楦纳菩托枨蟮姆啃屯歉鞯卣{(diào)控的一種主力戶型，所以房地產(chǎn)的供給相對(duì)不像剛需那么充足，還是好好考慮之后再進(jìn)行市場(chǎng)操作。第三，對(duì)于炒房者，建議還是洗洗睡了吧，國(guó)家已經(jīng)明確房地產(chǎn)是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，想通過(guò)炒房牟利，這種思想還是不要有的為好，不要最后讓房子砸在自己手里，被房地產(chǎn)市場(chǎng)套牢都不知道。

三是一定要避免鉆政策漏洞。曾經(jīng)很多的購(gòu)房者都有鉆政策漏洞的心理，在調(diào)控政策如此密集出臺(tái)的今天，如果想鉆政策的漏洞，極易出現(xiàn)踏空的現(xiàn)象，最終讓自己被房地產(chǎn)市場(chǎng)套牢。而中介和房企更要充分宣傳政策，避免產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易糾紛。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這句話希望大家銘記，房地產(chǎn)調(diào)控走勢(shì)該何去何從，其實(shí)趨勢(shì)已經(jīng)明朗，建議大家密切關(guān)注。

來(lái)源：微信公眾號(hào) 江瀚視野觀察

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