品質(zhì)與盈利難平衡，自如等長租公寓何去何從有態(tài)度
前不久的集中清理群租房事件在社交媒體上引起了軒然大波，其中一家長租公寓也被卷入洪流之中；不僅如此，該公寓品牌還被曝出多間租房甲醛超標(biāo)的負(fù)面新聞。長租公寓是當(dāng)下資本最熱捧的項目之一，集眾多“關(guān)懷”于一身，為何會被卷進(jìn)群租房清理事件？從冉冉升起到負(fù)面輿論纏身，長租公寓的故事并不長。
從蟄伏到發(fā)跡，長租公寓市場迎來破曉
租房是長期存在的需求，但一直以來，房地產(chǎn)市場的第一需求還是以購房為主，房屋租賃只是零散經(jīng)營。長租市場之所以突然涌入資本，成為炙手可熱的山芋，與需求的改變和多方助推有關(guān)系。
《中國流動人口發(fā)展報告2016》數(shù)據(jù)顯示，截止去年年底，國內(nèi)的流動人口有2.45億人。優(yōu)質(zhì)資源集中的北上廣深地區(qū)流動人口尤其龐大，與此相對的是房價也異常高，并非人人可以消受，所以大部分流動人口都有租房需求。
《2017租賃藍(lán)皮書》顯示2017年全國租房需求相比去年增長了57%；90后置業(yè)觀也有所改變，租房意愿增加，選擇租房的人多達(dá)72%。
各個城市的居民購房熱情雖然不減，但房地產(chǎn)市場實際上已進(jìn)入存量房期，眾多的閑置房源可供租賃市場開發(fā)。同時，隨著樓市調(diào)控不斷加碼，以及房地產(chǎn)市場競爭激烈，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤也有所下滑，需要發(fā)掘新增長點。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國租房市場的規(guī)模大概在1.1萬億元，房屋租賃市場規(guī)模之大自然令企業(yè)心動。
更重要的是，為了推動房屋租賃市場的發(fā)展，北京、深圳等城市相繼出臺了一系列租房政策，為租房市場的燎原之勢又添一把火。比如北京出臺了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，上線住房租賃監(jiān)管平臺，并同時發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)集體土地建設(shè)租賃住房工作的工作意見》，未來五年將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租房建設(shè)。又比如，北上廣深幾大城市均推出了“只租不售”的住宅用地。
市場需求旺盛，再加上政策鼓勵，長租市場一時間成為了資本的新寵，出現(xiàn)了自如、魔方等眾多長租公寓品牌。
品質(zhì)致勝，年輕租客偏愛長租公寓
長租公寓與傳統(tǒng)租房相比多了品質(zhì)出眾，增值服務(wù)多等優(yōu)點，廣受年輕租客歡迎。
其一，自如等長租公寓在將業(yè)主房租租賃過來之后會進(jìn)行裝修改造再以單間形式出租。個別長租公寓的配套設(shè)施也非常齊全，不僅配備公寓管理員，也開辟了公共區(qū)域，設(shè)有臺球桌、健身房、游戲室等齊全設(shè)施，管理員還會不定期舉辦各種活動，試圖為租客提供交流場地，供租客在閑暇時間聯(lián)絡(luò)感情。不用出公寓就可以參與社交活動，租房者在長租公寓中可以結(jié)交到志同道合之人，對拓展人脈也有一定幫助，長租公寓以這些特質(zhì)吸引不少白領(lǐng)人群和創(chuàng)客人群等。
其二，有過租房經(jīng)歷的人一定深受感觸，通過中介租房可能會遇到很多坑，防不勝防，租個房都得跟中介斗智斗勇，此種情況在北京等一線城市更為嚴(yán)重。長租公寓也則相當(dāng)于二房東的角色，節(jié)省了租客與中介周旋的時間，使租房更有效率。同時，長租公寓大多都通過APP管理，用戶不僅可以通過APP租房，也可以通過APP一鍵繳納水電、物業(yè)等費用，提供了較為便利的生活方式。
多項優(yōu)勢加身，多個長租公寓幾乎是一經(jīng)推出就遭租客哄搶。據(jù)北京晨報報道，長租公寓剛開業(yè)兩個月，入住率就能達(dá)到90%左右，也無怪乎資本會熱捧長租公寓項目。據(jù)悉，許多長租公寓品牌均獲得了多輪融資，其中魔方公寓于2016年獲得了3億美元C輪融資，而小米科技創(chuàng)始人雷軍也于2014年向you+國際青年公寓投資了一個億。
其中長租公寓品牌自如，依靠鏈家的門店資源，獲取房源的成本與其他長租公寓品牌相比較低，還可以通過租賃市場培養(yǎng)長尾客戶，向鏈家輸送一部分客源，實現(xiàn)住房租購市場互榮，據(jù)了解，自如目前已擁有20萬左右的業(yè)主。
盈利難題在前，長租公寓品質(zhì)高樓倒塌
國內(nèi)的房地產(chǎn)市場一直是以購房為主，租房市場長期處于零散經(jīng)營狀態(tài)，未得到完全開發(fā)。在資本和政策共同推波助瀾之下，長租市場一派瘋長之勢。但從近期自如長租公寓被卷入群居房清理事件，以及身陷甲醛房等負(fù)面輿論來看，長租公寓光鮮外袍之下可能已爬滿虱子。
長租公寓的租金回報率低，盈利周期長，經(jīng)營較好的長租公寓回報期也需三年到四年，許多長租公寓至今還處于投入期，萬科的長租公寓品牌至今未實現(xiàn)整體盈利，自如也是運營到第六年，才在北京實現(xiàn)了微盈利。創(chuàng)業(yè)者扎堆的情況下，長租市場競爭也愈發(fā)激烈，對許多企業(yè)來說盈利周期長并不是什么好消息，盈利難猶如第一塊多米諾骨牌，在不斷的推到其他好不容易壘起的“高樓”。
首先，長租公寓房源大多通過租賃業(yè)主房屋獲得，裝修改造與房屋租賃費用是長租公寓的兩大巨額成本。數(shù)據(jù)顯示，租房成本在長租公寓租金中占比70%，長租公寓利潤薄。為了盈利，很多長租公寓實際上只提供最長為一年的短租服務(wù)，目的是方便次年漲房租以賺取更多房租差價。
目前長租公寓多集中在一線城市，因流動人口眾多，租房需求高，縱使是質(zhì)量不怎么樣的房源也十分搶手，此情此景之下，為了節(jié)約成本提高出租房的利用率，許多長租公寓會最大限度的開發(fā)出租房，自如便是因為開發(fā)隔斷間才陷入了群租房清理風(fēng)波。盡管平臺宣稱隔斷間符合出租房的隔斷標(biāo)準(zhǔn)，但是可以推測在監(jiān)管不到的地方存在著不符合標(biāo)準(zhǔn)的隔斷間，不僅違規(guī)，還存在安全隱患。
其次，長租公寓的租金比市場價高出15%-20%，打的是品質(zhì)旗號，但實際上長租公寓的服務(wù)卻漸行漸遠(yuǎn)，似乎不太能匹配“品質(zhì)公寓”這一宣傳。比如自如公寓被曝出多起單間甲醛含量超標(biāo)的嚴(yán)重質(zhì)量問題，也是因為企業(yè)不愿將出租屋空置太長時間，意欲提升房屋租賃率，而枉顧住房出租標(biāo)準(zhǔn)。事實上，由于長租公寓多把目標(biāo)用戶放在年輕白領(lǐng)身上，公共空間社交以及定期活動這兩個優(yōu)勢并不能發(fā)揮，因租客工作較為繁忙等，公共空間的使用率很低，活動也難以展開。
最后，盡管“租購?fù)瑱?quán)”讓很多人在高房價之下有了新選擇，但是出租房缺少資產(chǎn)保值功能，很多租客未來還是有買房的計劃。長租公寓作為一個長線市場，市場教育不夠成熟，配套政策還不夠完善。
長租公寓無法平衡租金、品質(zhì)、服務(wù)，再加上如今競爭加劇，獲客成本上升，長租公寓在盈利難基礎(chǔ)上再遇困境，品質(zhì)與服務(wù)也隨之滑坡。
平衡品質(zhì)與盈利，才是長租公寓的長久之計
長租公寓與其說是出租房屋不如說是出售生活方式，當(dāng)生活方式被作為商品時，衡量其質(zhì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)是服務(wù)。長租公寓需要依靠長期運營來實現(xiàn)盈利，而不是追逐短期效益，業(yè)內(nèi)人士也提到，租客入住只是完成了10%的價值交付，剩下90%需后續(xù)服務(wù)與運營完成。自如等長租公寓近來頻繁出現(xiàn)在負(fù)面輿論中，會導(dǎo)致還未成熟的市場產(chǎn)生信任危機(jī)。平衡品質(zhì)、盈利與服務(wù)，自如等長租公寓品牌不妨從兩方面下手。
一方面，長租公寓的優(yōu)勢在于品質(zhì)與增值服務(wù)，裝修改造是保證品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，長租公寓須提高裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)，不僅改造須按出租房安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，裝修之后也需檢查甲醛含量等，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予出租。通過嚴(yán)格驗收才可減少并杜絕違規(guī)與安全風(fēng)險的存在。
另一方面，長租公寓也扎堆于北上廣深幾大城市，定位和運營均陷入了同質(zhì)競爭，獲客成本升高使長租公寓盈利更加困難，但二、三線城市的長租市場還未開發(fā)。同時，長租公寓多將租客定位為獨身白領(lǐng)，實際上家庭租房需求也不小，而市面上的長租公寓多為單間，房廳組合少，所以并不能滿足這部分需求。長租公寓品牌不妨從二三線城市或是家庭需求入手，調(diào)整定位，以抓住細(xì)分市場的機(jī)會。
從自如陷入群租房清理事件和甲醛超標(biāo)事件也可以看出長租公寓在愈加激烈的競爭中，為了迅速占領(lǐng)市場，已經(jīng)陷入求數(shù)量不求質(zhì)量的錯誤之中。盡管在租房需求旺盛的一、二線城市，劣質(zhì)房源也有能出租出去，但是并非長租公寓的長久運營之計，用戶愿意選擇長租公寓是因為其相比普通公寓更安全、有品質(zhì)。若長租公寓脫離品質(zhì)，也就淪為了價格昂貴的普通公寓，沒有任何優(yōu)勢可言。為此，長租公寓們應(yīng)以此為鑒，保證裝修改造的合規(guī)性、安全性，提升運營和服務(wù)能力，并在此基礎(chǔ)上開拓新市場。
（作者：劉曠，以禪道參悟互聯(lián)網(wǎng)、微信公眾號：liukuang110）
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