樓市成交量大跌，房地產(chǎn)泡沫是否會破裂？觀點
中指院此前的成交數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市樓市的整體成交量已經(jīng)連續(xù)三周出現(xiàn)回落。
樓市成交量連續(xù)三周下滑 已迎來新調(diào)整期
在前期房地產(chǎn)市場需求嚴(yán)重被透支后，最近幾周成交量持續(xù)降溫。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二季度乃至下半年樓市將迎來新的調(diào)整期。
5月9日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的上周（5月1日至5月7日）樓市成交數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的30個代表城市住宅成交套數(shù)和成交面積出現(xiàn)明顯下降。30個城市中，近9成城市成交面積出現(xiàn)不同程度下調(diào)；從一二三線各類城市來看，則呈現(xiàn)全線回落的局面。
中指院此前的成交數(shù)據(jù)顯示，整個4月份，近6成城市成交環(huán)比下滑，其中一線城市成交面積環(huán)比下降幅度為21%?？傮w來看，一二三線城市樓市的整體成交量已經(jīng)連續(xù)三周出現(xiàn)回落。
中指院分析認(rèn)為，近一個月內(nèi)各地因城施策調(diào)控政策的逐步落地，正在促進樓市向平穩(wěn)發(fā)展。一方面，受監(jiān)測的重點城市成交量開始環(huán)比下行；另一方面，在中央層面重提去庫存調(diào)控政策以后，樓市庫存總量也出現(xiàn)小幅下降。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，各地分類政策經(jīng)過近一個月的發(fā)酵期，已經(jīng)開始逐步作用于當(dāng)?shù)厥袌?。其中，上海、深圳等一線城市的從嚴(yán)限購使得成交量急劇下滑，盡管房價高企，但是有價無市；二三線城市則進入買漲不買跌觀望期，尤其是二手房市場，買賣雙方的議價空間開始加大。
信貸政策方面，有銀行業(yè)人士表示，今年樓市回暖主要體現(xiàn)在一二線城市，三四線城市去庫存的壓力還是很大。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策分化趨勢將更加明顯，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸料持續(xù)收縮，一二線城市開發(fā)貸或降溫。券商人士也認(rèn)為，在目前情況下，一向被視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房按揭貸款也將有所調(diào)整。
化解市場高庫存仍是諸多地區(qū)當(dāng)前重點方向
今年3月份以來，除了上海、深圳以外，南京、武漢、合肥、廊坊、北京等多個城市出臺了力度不一的約束性政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“有序消化”將改變之前的政策取向，此前的“全面刺激”已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐虺鞘┎撸磥砣齑娴恼吡Χ葘⒓性趲齑鎵毫Υ蟮某鞘?。因此庫存壓力相對不大的城市仍將出臺不同力度的約束性調(diào)控政策，限制當(dāng)?shù)貥鞘羞^熱上漲。
值得一提的是，政策的調(diào)控效應(yīng)不僅僅作用于住宅市場，從土地市場來看，4月份主要城市陸續(xù)發(fā)布年度供地計劃，整體上月度成交總量環(huán)比小幅下降。其中，一線城市受調(diào)控升級以及前期供地減少的雙重影響，土地成交降溫明顯，土地出讓金等成交指標(biāo)降至低點。
不僅如此，國土資源部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處相關(guān)負責(zé)人，隨著今年一季度中央陸續(xù)出臺穩(wěn)增長的各項政策措施，基礎(chǔ)設(shè)施用地在定點調(diào)控的背景下，市場需求穩(wěn)步釋放。另外，房地產(chǎn)市場去庫存力度加大和新興產(chǎn)業(yè)用地支持政策陸續(xù)落地，房地產(chǎn)用地供應(yīng)將延續(xù)下降態(tài)勢。未來，將繼續(xù)加大分類調(diào)控、分地施策的力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
延伸閱讀：短期之內(nèi)，我國房地產(chǎn)泡沫是否會破裂呢？
泡泡無論多大多小，只要有人狠狠地踩，就會破裂。我國現(xiàn)在正在形成著房地產(chǎn)降價的預(yù)期。從幾位國內(nèi)地產(chǎn)大佬開始的看空議論，到李嘉誠的大面積拋售，再到杭州的降價，媒體界和購房者已經(jīng)開始形成了房價近期會下滑的預(yù)期。
房地產(chǎn)不僅是耐用消費品，更是投資品。作為投資品，購買者的典型心理是“買漲不買跌”。倘若形成房價下跌的預(yù)期，那么購房者將會“持幣待購”。然后，如果出現(xiàn)庫存過大，高度負債的房地產(chǎn)商需要拋售還債，就會出現(xiàn)房價下跌的事實。一旦購房者的預(yù)期被認(rèn)證，購房者會增加房價下跌的預(yù)期，繼續(xù)“持幣待購”。然后，房價繼續(xù)下跌。
倘若政府不對市場進行任何干預(yù)，這時的房價會迅速滑落，出現(xiàn)不少房地產(chǎn)商破產(chǎn)倒閉，然后是銀行出現(xiàn)大批壞賬甚至可能出現(xiàn)個別銀行破產(chǎn)的情況。然后，銀行信貸全面收縮，企業(yè)也將收縮投資和生產(chǎn)，開始解雇職員，使得失業(yè)問題惡化。同時，內(nèi)地投資者會拋售房產(chǎn)，我國貨幣超發(fā)對沖的“池子”會被打破，通脹會變得嚴(yán)重。更為重要的是，如果我國經(jīng)濟出現(xiàn)全面衰退，那么我國可能會出現(xiàn)中國特色的社會危機。
在西方，當(dāng)經(jīng)濟衰退時，政府或者央行會推出經(jīng)濟刺激政策。過去，稱之為凱恩斯主義；現(xiàn)在，實施的是“粗調(diào)”的后凱恩斯主義。否則，在純粹的市場自我調(diào)整下，經(jīng)濟在短期內(nèi)難以爬出衰退的泥沼，經(jīng)濟恢復(fù)會是經(jīng)年累月。雖然有著所謂經(jīng)濟學(xué)家的眾多批判，但必須承認(rèn)在美國經(jīng)濟的復(fù)蘇中，美國政府的注資救市舉措和美聯(lián)儲的量化寬松政策功不可沒。
當(dāng)然，危機的最佳應(yīng)對方式應(yīng)該是防患于未然。因此，我國需要在現(xiàn)在而非危機發(fā)生之后去適度引導(dǎo)市場。最好的管理方式是預(yù)期管理，相關(guān)部門需要對房地產(chǎn)商進行“窗口指導(dǎo)”，同時應(yīng)通過媒體發(fā)聲，明了政策主張。需要重申的是，我國房價不能暴漲，更不能暴跌！
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